新司法解释：消费者主要交付房屋或者返还价款的权利最优先，优先于建设工程价款优先受偿权、抵押权。

将购房者权益保护提到了最新高度。

最高人民法院
关于商品房消费者权利保护问题的批复

（2023年2月14日最高人民法院审判委员会第1879次会议通过，自2023年4月20日起施行）

法释〔2023〕1号

中华人民共和国最高人民法院公告

《最高人民法院关于商品房消费者权利保护问题的批复》已于2023年2月14日由最高人民法院审判委员会第1879次会议通过，现予公布，自2023年4月20日起施行。

最高人民法院  

2023年4月20日  

河南省高级人民法院：

你院《关于明确房企风险化解中权利顺位问题的请示》（豫高法〔2023〕36号）收悉。就人民法院在审理房地产开发企业因商品房已售逾期难交付引发的相关纠纷案件中涉及的商品房消费者权利保护问题，经研究，批复如下：

一、建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权之间的权利顺位关系，按照《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（一）》第三十六条的规定处理。

二、商品房消费者以居住为目的购买房屋并已支付全部价款，主张其房屋交付请求权优先于建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权的，人民法院应当予以支持。

只支付了部分价款的商品房消费者，在一审法庭辩论终结前已实际支付剩余价款的，可以适用前款规定。

三、在房屋不能交付且无实际交付可能的情况下，商品房消费者主张价款返还请求权优先于建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权的，人民法院应当予以支持。

男方在离婚协议中

自愿放弃房产，归女方所有

协议生效后又反悔

请求法院撤销

法院会怎么判？

一起看看下面的案例吧~

基本案情

阿国（男）与阿香（女）于2007年11月登记结婚。婚后因感情不和，于2021年9月向婚姻登记机关提出离婚登记申请，一个月离婚冷静期届满，双方签署离婚协议书，约定一套自建楼房归女方所有，男方自愿放弃，婚姻存续期间无债权债务。2022年7月，阿国向临沭法院提起诉讼，主张案涉楼房系婚前所建，属于个人婚前财产，是其在离婚时赠与阿香的，请求撤销财产分割协议，将楼房确定归其所有。

法院审理

临沭法院经审理认为，阿国与阿香签订的离婚协议书在双方办理了离婚手续后已经生效，协议系双方基于离婚这一前提，对子女抚养、财产分割及债权债务处理等事项进行的整体处置。阿国系在经过离婚冷静期后，到婚姻登记机关签署离婚协议书，与阿香办理离婚手续，其应当认识并接受该行为对其产生的法律约束力。阿国签署离婚协议书时，自愿放弃案涉楼房归阿香所有，且无证据证实双方进行财产处理时存在欺诈、胁迫等情形。另外，以离婚为目的而达成的财产处理协议，多伴有感情因素及补偿性质，是双方对利益衡平的考量，亦不能理解为一般民事合同行为中的重大误解、显失公平，故对阿国要求撤销财产分割协议将楼房确定归其所有的主张，不予支持，遂依法判决驳回阿国的诉讼请求。

后阿国不服判决，提起上诉，临沂中院经审理，驳回上诉，维持原判。

法官说法

离婚协议是双方当事人自愿离婚的意思表示以及对子女抚养、财产及债务处理等事项协商一致而达成的协议，双方签订书面离婚协议是协议离婚的法定要件。根据法律规定，当事人依法签订的离婚协议中，关于财产以及债务处理的条款，对男女双方具有法律约束力，双方应恪守诚信原则如约履行自己的承诺。

本案中，阿国与阿香自愿签订的离婚协议书系双方的真实意思表示，并无欺诈、胁迫等情形存在，合法有效，非经双方协商一致，不得擅自变更或撤销。

法官提醒：协议离婚切莫感情用事，分割财产务必慎重思量。

法条链接

《中华人民共和国民法典》

第一千零七十六条：夫妻双方自愿离婚的，应当签订书面离婚协议，并亲自到婚姻登记机关申请离婚登记。

离婚协议应当载明双方自愿离婚的意思表示和对子女抚养、财产以及债务处理等事项协商一致的意见。

《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>婚姻家庭编的解释（一）》

第六十九条：当事人达成的以协议离婚或者到人民法院调解离婚为条件的财产以及债务处理协议，如果双方离婚未成，一方在离婚诉讼中反悔的，人民法院应当认定该财产以及债务处理协议没有生效，并根据实际情况依照民法典第一千零八十七条和第一千零八十九条的规定判决。

当事人依照民法典第一千零七十六条签订的离婚协议中关于财产以及债务处理的条款，对男女双方具有法律约束力。登记离婚后当事人因履行上述协议发生纠纷提起诉讼的，人民法院应当受理。

第七十条：夫妻双方协议离婚后就财产分割问题反悔，请求撤销财产分割协议的，人民法院应当受理。

人民法院受理后，未发现订立财产分割协议时存在欺诈、胁迫等情形的，应当依法驳回当事人的诉讼请求。

建筑工地劳务人员在工作中受伤，在与用工单位没有劳动关系的情况下，能否向人社局申请工伤认定？用工单位应否承担相应工伤保险责任？一起看看下面的案例吧~01
基本案情
某某系某房地产开发项目的总包公司，2020年10月，某某与杜某签订《模板承包合同》，约定将该项目部分模板工作转包给杜某进行施工。孙某系来济南务工人员， 2021年3月，孙某经人介绍到杜某承包的模板工程项目从事木工工作，约定工资为400元一天，每日工资当天结清，工作期间，孙某接受杜某的管理。2021年4月2日，孙某工作时因木架断裂而摔伤，被工友送去医院治疗，诊断为左踝关节骨折。2021年5月，孙某向区人社局提出工伤认定申请并提交相关材料。区人社局经审查作出认定工伤决定书，对孙某受到的事故伤害予以认定为工伤。某某认为，已有生效判决文书判决其与孙某之间不存在劳动关系，其不应对孙某的事故伤害承担工伤保险责任。故诉至济南市槐荫区法院，请求判令撤销区人社局作出的涉案认定工伤决定书。02
法院审理
本案的争议焦点是：某某应否作为涉案工伤保险责任单位。法院经审理认为，根据《最高人民法院关于审理工伤保险行政案件若干问题的规定》第三条及《人力资源和社会保障部关于执行<工伤保险条例>若干问题的意见》第七条的规定，具备用工主体资格的承包单位违法将承包业务转包、分包给不具备用工主体资格的组织或者自然人，该组织或者自然人招用的劳动者从事承包业务时因工伤亡的，由该具备用工主体资格的承包单位承担用人单位依法应承担的工伤保险责任。本案中，某某将其承包的建筑工程模板工作违法分包给自然人杜某，杜某找了劳务人员孙某为其工作。根据上述规定，涉案工伤认定不需要以某某与孙某之间存在劳动关系为前提，某某因将其承包的工程违法分包给自然人，应当承担相应的工伤保险责任。根据《工伤保险条例》第十四条的规定，职工在工作时间和工作场所内，因工作原因受到事故伤害的，应当认定为工伤。本案中，孙某在项目工地作业时，因木架断裂而摔伤，符合上述认定工伤的情形。故区人社局依法依程序作出涉案认定工伤决定书予以认定工伤，并无不当。最终，济南市槐荫区法院依法判决驳回某某的诉讼请求，某某不服，上诉至济南中院，二审法院依法判决：驳回上诉，维持原判。03
法官后语
国家建立工伤保险制度，其目的在于保障因工作遭受事故伤害或者患职业病的职工获得医疗救治和经济补偿。用人单位有为本单位全部职工缴纳工伤保险费的义务，职工有享受工伤保险待遇的权利。即通常情况下，社会保险行政部门认定职工工伤，应以职工与用人单位之间存在劳动关系为前提，但法律、法规及司法解释另有规定的除外。《最高人民法院关于审理工伤保险行政案件若干问题的规定》第三条，从有利于保护职工合法权益的角度出发，对《工伤保险条例》将劳动关系作为认定前提的一般规定作出了补充，即当存在违法转包、分包的情形时，直接将违法转包、分包的承包单位视为用工主体，并由其承担职工的工伤保险责任，而不以职工是否与其存在劳动关系为前提。法条链接《最高人民法院关于审理工伤保险行政案件若干问题的规定》（法释〔2014〕9号）第三条第一款第四项 社会保险行政部门认定下列单位为承担工伤保险责任单位的，人民法院应予支持：（四）用工单位违反法律、法规规定将承包业务转包给不具备用工主体资格的组织或者自然人，该组织或者自然人聘用的职工从事承包业务时因工伤亡的，用工单位为承担工伤保险责任的单位。《人力资源和社会保障部关于执行<工伤保险条例>若干问题的意见》（人社部发〔2013〕34号）第七条  具备用工主体资格的承包单位违反法律、法规规定，将承包业务转包、分包给不具备用工主体资格的组织或者自然人，该组织或者自然人招用的劳动者从事承包业务时因工伤亡的，由该具备用工主体资格的承包单位承担用人单位依法应承担的工伤保险责任。《工伤保险条例》（2010年修订）第十四条第一款第一项  职工有下列情形之一的，应当认定为工伤：（一）在工作时间和工作场所内，因工作原因受到事故伤害的。

最高法: 除借款合同外的给付之债，不能以受法律保护的民间借贷利率上限作为判断违约金是否过高的标准。

法院曾经一次性公开了近300份被狗咬导致的民事纠纷案件，从这些案件当中可以看出恶狗咬人事件屡禁不止，并且呈现出一个上升趋势，不过，也有一些案件突出的不是这个问题，而是当受害者也是过错方时，判决结果应该如何体显公平？

基本案情

男子连某曾因盗窃行为，被两次刑事处罚，两次行政处罚。事发当天，连某来到赵某的别墅，发现该住户家中无人后，遂准备入户盗窃，当连某准备翻墙入户时，却被两条看家的狼狗的叫声吓住并离开。

数小时后，连某再次返回该户人家，再一次确认家人无人后，向院内扔进两根掺有药物的骨头，准备先将两条狼狗毒死后再实施盗窃。

半小时后，两条狼狗因吃了带毒的骨头中毒倒地，此时，连某认为时机已到，狗已失去了攻击能力，遂翻墙入室。令连某没有想到的是，随着连某从高墙上跳下，落地后的响声，将其中一条狼狗惊醒，并从地上爬起向其扑来，随后，另外一条狼狗也扑向了连某。最终，连某被两条狼狗疯狂撕咬，邻居听到惨叫声后报警，警方赶到现场时，连某已经死亡。

出于一定的愧疚感，毕竟是一条人命，因此赵某提出赔偿其家属4万元，可这并没有得到连某家属的满意和认可，而是把赵某告上法庭，要求其赔偿66万元。法院会怎么处理？

咬死小偷，狗主人是否承担刑事责任？
与死亡相关的刑事责任，涉及到的罪名，有故意杀人罪和过失致人死亡罪两种。故意杀人罪侧重点是“故意”，赵某都不在现场，不是他指挥狗咬人的，所以自然不构成故意杀人罪。那么是过失致人死亡罪吗 

在《中华人民共和国刑法》中对“过失”的定义是可以预见、或已经预见自己的行为会造成他人死亡结果却轻信可以避免。
有人分析了两种情况，如果小偷入户盗窃时，狗主人在场的话，狗主人唆使或者放任狗咬死小偷，狗咬小偷都是主人的防卫行为，针对入户盗窃，主人只能实施一般防卫，因此，存在防卫过当的问题。在小偷被狗咬失去反抗能力时，如果主人不及时制止，导致小偷重伤或死亡的，主人的行为系防卫过当，应负刑事责任。

当小偷入户盗窃，狗主人不在现场时，发生入室盗窃行为显然已经超过了狗主人的一般预测范围。赵某只是把两条狗放家里，不具备预见入室盗窃的可能性，因此在此案中赵某也不构成过失致人死亡罪。虽然狗主人对饲养的大型犬只没有采取必要的安全措施，如将狗拴起来，对一般人会有风险，如走错门的人或邻居等，但对于翻墙入户的违法行为，纯属意外事件，对狗主人来说主观上既无故意也无过失。警方最终判定这就是一起意外事件，对赵某不进行刑事处罚。      咬死小偷，狗主人是否承担民事侵权责任？
很多人觉得“没天理，没人性”，小偷仅是偷东西而已，罪不至死，而且狗主人饲养烈犬却不拴住，自身也有一定的错过。
根据我国饲养动物致人损害的法律理论和规定，作为特殊侵犯类型之一，饲养动物致人损害的，区别于一般侵权，采无过错责任原则，即使饲养人无过错，饲养动物致人损害的，也应承担侵权责任（民事赔偿责任）。如今狗主人还有一定的过错，是否应该承担责任呢？

根据《中华人民共和国民法典》第一千二百四十五条规定：饲养的动物造成他人损害的，动物饲养人或者管理人应当承担侵权责任；但是，能够证明损害是因被侵权人故意或者重大过失造成的，可以不承担或者减轻责任。该案中小偷确实有错，那么赵某是否有错才是本案的关键。

法院审理认为，男子连某作为完全民事行为能力人，明知道自己的行为会带来怎样的后果却无视，最终导致这样的结局，与他人无关。此外，狗主人不存在过错，其行为和连某的死亡之间没有任何因果关系，因此不需要承担赔偿责任，驳回受害者家属所有诉讼请求。其家属不服上诉，该案二审依然维持原判。

事理分析：连某的行为一是属于盗窃行为，而且是入室盗窃；二是用肉骨头想毒死赵某家的狗，虽然没有完全毒死，但也属于“被侵权人故意”针对狗进行挑衅、伤害；三是明知道院内散养了烈性犬，还翻墙入户盗窃，只是过于自信可以毒死狗，属于风险自甘。

反观赵某，唯一可能存在的过错，就是养的狗是烈性狗，养狗没有栓绳。但正常情况下，赵某的行为是不至于造成连某受伤致死的，也就是法院认定的，赵某对于连某的死亡，不存在过错，其行为和连某的死亡之间没有任何因果关系。如果主人不在家 ，还要求主人承担这些责任，这无疑是加重了饲养人的责任。
这个案件的关键是，打破了很多人印象里，只要在你的家里死了人，主人多少就应该承担责任，和只要你的狗咬死了人，主人也要承担责任的看法。不少的法院，也是秉持着安抚死者家属，找出狗主人有点过错，不管过错跟死因是否有直接因果关系，就判狗主人承担一定责任。

该案件的判决，体现法院对于和稀泥式司法的拒绝。当受害者也是过错方、甚至是违法者的时候，没有直接过错方，就不应承担任何的赔偿责任，“谁死谁有理”的时代已经过去。

老旧小区加装电梯，是一项实实在在的惠民工程，但在现实生活中，高层住户与低层住户之间因利益冲突常常引发纠纷。近日公布的多起判例中，法官均表示，低层住户对增设电梯应当具有适度的容忍义务。低层住户均败诉据红星新闻报道，前不久，四川乐山一老旧小区底楼业主程某以侵权为由将2楼及以上10户业主告上了法庭，引发广泛关注。涉案小区于1999年修建，属于单位集资建房，小区内共有13个单元楼，楼高均为6层，每层2户业主。原告程某为该小区1楼业主，被告潘某某等10户业主为同单元的2楼及以上住房。程某认为，该电梯加装后，将影响其厨房和卫生间的采光、通风，电梯运行产生的噪音也将影响其家人日常起居和休息，请求判令被告停止侵权，立即停止加装电梯工程，或者判令各被告在加装电梯时，不得对原告的采光通风以及居住安全造成影响，并连带赔偿因加装电梯导致的原告房屋贬值损失。

4月13日，四川乐山市市中区法院对该案作出一审宣判，判决驳回原告诉讼请求。根据法院一审查明，案涉楼房除底楼的住户外共有10户且其中9户的年龄在55岁至67岁之间，面临或即将面临老龄化的问题，出行不便情况将更加突出。此外，被告已提供证据证明，案涉楼房增设电梯事项已经该单元专有部分的全体业主共12户参与表决，并参与表决专有部分面积3/4以上的业主且参与表决人数3/4以上业主（即10户）同意，符合《民法典》相关规定。表决情况同时进行公示，且小区业委会在公示期间内未收到异议。公示情况已经过所在街道及社区调查核实。同时，被告增设电梯规划方案取得了相关部门“符合规划要求”的审查意见，并经相关部门审查后认为“增设电梯的勘察、建筑、结构、电气、抗震和消防均为合格”。法院查明，案涉增设电梯对于旧房而言系增加附属设施、改造房屋功能，属于《民法典》第二百七十八条“改建、重建建筑物及其附属设施”。从增设电梯方案来看，确需占用4平方米左右的公共绿地，但案涉增设电梯并非用于经营活动，且并未占用原告的专有部分，占用公共绿地面积较小，不是小区业主通行或活动时的必经地点，从物的效用最大化发挥角度考虑，尚属于共有人容忍义务的合理范围。

法院一审认为，本案中既有住宅加装电梯的表决、审批均符合法律规定，且根据《民法典》第二百九十一条关于相邻通行权之规定，低层住户对增设电梯应当具有适度的容忍义务。关于原告主张各被告连带赔偿因增设电梯“导致原告房屋贬值损失10万元的问题”。因案涉电梯尚未修建完成，对原告房屋的采光、通风是否会造成影响，噪音是否影响原告生活以及影响有多大等问题不能确定，故对原告的该项诉讼请求在本案中不予处理，待后果实际产生后原告可另行寻求合法途径解决。

近日，湖南张家界中院也公布了一起低层住户阻挠既有小区加装电梯的案例。张家界市永定区某小区一单元楼预加装电梯，该单元共7层20户业主，经业主表决，其中向某等15户同意加装电梯并就增设资金、电梯运行维修费用达成分摊协议，邓某等3户不同意加装电梯，其余两户弃权。2022年2月向某等15户业主向所在居委会、办事处以及相关政府职能部门提交了既有住宅加装电梯申请，永定区既有住宅加装电梯工作办公室和永定区住建局经审查后同意加装。但在施工过程中，邓某等户以影响通风采光为由进行阻工，双方协商未果后，向某等15户向人民法院提起诉讼。一审法院判决邓某等立即排除对加装电梯施工的妨害。邓某等3户不服，遂提起上诉。张家界中院审理认为，本案中既有住宅加装电梯的表决、审批符合法律规定，且从预加装电梯的施工位置以及各业主的房屋位置等现场情况来看，电梯的加装不会对邓某等户对建筑物专有部分的权利造成损害。故依法对一审判决予以维持。类似案例还有不少。今年1月，湖北襄樊樊城法院公布的2022年度典型案例回顾中，也有这样一起案例。陈某、卢某等9人与焦某均系襄阳市樊城区长征东路某小区的业主，该单元共计6层12户，焦某为1层右户业主。因小区中老年业主居多，为改善小区的出行及居住条件，方便生活，经单元居住业主签名同意、公示规划设计与施工方案、相关职能部门审批，通过了该小区加装电梯的申请，同意加装电梯建筑面积58.165平方米。但在施工单位进入现场施工时，焦某却以加装电梯会对其采光、通行造成不利影响为由，多次阻挠施工单位施工。经当地社区、派出所等调解无果，加装电梯工程被迫暂停。陈某、卢某等9位邻居遂将焦某诉至法院。樊城区法院判决：被告焦某停止对某小区某栋加装电梯的阻挠行为，不得阻止、妨碍、破坏加装电梯的正常施工。焦某不服一审判决，提起上诉。襄阳市中级人民法院依法驳回上诉、维持原判。樊城区法院表示，本案中，同意加装电梯的业主人数和面积均在四分之三以上，施工方案也经规划部门审批通过且公示，增设电梯工程合法合规。老旧小区增设外置电梯，虽然一定程度上确实会影响到一楼或其他部分居民的相邻权利，但是抛却沟通、擅自阻挠合法民生工程的行为，显然与相邻权利方便生活、团结互助的原则相悖，不利于邻里关系的和谐友善，更无法实现社会效益的最大化。法官释法由于历史原因，我国仍有大量住宅楼没有电梯，但随着我国人口老龄化问题日益突出以及人民群众对美好生活的向往，改造老旧小区居住环境、完善小区配套设施，已成为社会普遍关注的问题。在上述张家界的案例中，法官表示，加装电梯的决定已经过绝大部分住户同意，且未明显影响低层住户利益，在低层住户以加装电梯影响其房屋通风、采光为由反对时，人民法院既对加装电梯行为的合法合规性进行了审查，又向低层住户明确了加装电梯的适度容忍义务，判决既保障了高楼层住户的通行方便，又宣扬了和谐、友善的社会主义核心价值观。该类纠纷的妥善处理不仅涉及住户的合法权益，也关系到社会的和谐稳定，对于维护团结互助的社区环境、营造和谐友爱的邻里关系、充分彰显司法裁判在社会治理中的规则引领和价值导向作用具有典型意义。法官还解释道，相邻关系是不动产物权的扩张与限制，老旧小区加装电梯问题，不仅是如何保障法律的实施，更是各方利益再平衡的过程。业主既要按照法律法规，依法表决、申请审批，又要秉持和谐、友善的社会主义核心价值观，共建理性大度、守望相助的邻里关系。申请加装电梯的必要条件和程序：①业主表决：对既有住宅房屋加装电梯，属于改变建筑物共有部分的用途，依照《中华人民共和国民法典》第二百七十八条规定，该事项应由专有部分面积和人数占比均在2/3以上的业主参与表决，且经参与表决的专有部分面积和人数3/4以上的业主同意。②行政审批：加装电梯还应经过行政部门对是否符合规划、消防等问题的审查，根据《湖南省城市既有住宅增设电梯指导意见》，增梯申请主体应先将实施方案、业主决议等材料提交街道办事处或乡镇进行初审，再由自然资源管理部门（原由城乡规划部门）、住建、消防等部门进行审查。对加装电梯业主的容忍义务与权益保护：民法典对相邻关系的规定，确定了不动产相邻人之间的容忍义务，倡导和睦包容、互谅互让。业主表决和行政审批均得以通过的加装电梯方案受法律保护，应当得到执行，即便加装电梯对反对的业主居住产生一定影响，因其负有适度容忍义务，也不得妨碍加装施工，否则将承担相应法律责任。若加装电梯确实给反对业主的通风、采光等居住环境造成较大影响，可依据公平原则，通过协商或诉讼的途径要求给予适当补偿。若加装电梯的表决不符合法律规定，损害其合法权益，可依据《中华人民共和国民法典》第二百八十条“业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销”的规定，请求予以撤销。若电梯加装审批程序不合法，如未对通风采光和消防安全隐患等进行实地审查等，则可对行政机关的相应行政行为提起异议进行维权。