基本案情

2019年1月，滕某以票面金额10万的承兑汇票作为抵押向王某借款8万元，约定利息及手续费2万元，借期五个月。王某通过其妻子唐某银行账户转账8万元给滕某，滕某向唐某出具数额为10万元的借条一份。滕某在收到8万元借款后，随即将该款转入马某账户，马某向滕某出具数额为10万元的借条一份，并约定滕某与唐某之间借款纠纷由马某承担。

滕某与唐某之间借款到期后，因滕某未按期还款。王某遂持承兑汇票到银行承兑，发现该承兑汇票系伪造票。后王某多次追索借款未果，遂报警处理。

公安机关经侦查发现，作为抵押的承兑汇票实际系马某购买并提供的伪造票，滕某借款亦系受马某委托，滕某对该汇票系伪造并不知情。马某供述称，因其尚欠王某大量债务未还，知晓自己无法直接从王某处取得借款，遂要求滕某出面向王某借款。2019年11月，马某因犯诈骗罪，被判处有期徒刑两年七个月，并处罚金6万元。2020年1月，唐某诉至法院要求滕某偿还借款80000元及利息。

法院经审理认为，滕某与唐某之间存在借贷合意，且唐某已履行款项交付义务，应认定借款合同成立且生效。至于滕某在取得借款后如何使用，以及实际使用人为谁，并非出借人能够掌控，故不能据此免除滕某的还款责任。至于滕某与马某之间的约定，系二人之间内部约定，亦不能对抗唐某，滕某仍应受借款合同约束。虽然马某被认定为诈骗罪，但刑事判决不影响唐某要求滕某承担还款责任。滕某在承担还款责任后可向马某追偿。为避免重复赔偿，马某退赃与滕某承担还款责任可在执行中予以协调。

法官说法

民间借贷关系中，在名义借款人与实际借款人不一致的情况下，名义借款人是独自承担还款责任、抑或与实际借款人共同承担还款责任、抑或不承担还款责任，需要从名义借款人参与借贷关系的作用力进行分析，作用力是指对出借人作出出借行为产生的影响力大小。

如果这种作用力足以使出借人出借资金，名义借款人应独自承担还款责任。如果这种作用力需要结合实际借款人的作用力才能使出借人出借资金，则名义借款人与实际借款人需共同承担还款责任。若名义借款人的作用力未对出借人的出借行为产生作用，则名义借款人无需承担还款责任。

本案中，因马某尚欠大量债务未还，如果唐某提前知道实际借款人为马某，根本不会出借。滕某以自己的名义向唐某借款，实际借款人马某在借款过程中未起到任何作用，因此滕某需独自承担还款责任。

夫妻离婚后，不但两人会分开，有着身份印记的户口可能也会跟着分开。那么，离婚后如何办理户口迁移手续呢?除了可以办理户口迁移手续外，女方户口还能怎么办?离婚后，孩子的户口怎么解决？

▌一、离婚后女方如何办理户口迁移手续?

离婚后的户口迁移，女方往往是迁出的一方，这并不妨碍户口迁移手续的进行。关于离婚户口迁移，我国《户口登记条例》中第10条、第13条和第19条都作了相关规定。其中第10条第1款规定，公民迁出本户口管辖区，由本人或者户主在迁出前向户口登记机关申报迁出登记，领取迁移证件，注销户口。第19条规定，公民因结婚、离婚、收养、认领、分户、并户、失踪、寻回或者其他事由引起户口变动的时候，由户主或者本人向户口登记机关申报变更登记。

在我国，离婚方式会对户口迁移手续的办理产生影响。离婚包括协议离婚和诉讼离婚，相应地，法律也规定了不同地户口迁移手续。

▶诉讼离婚的户口迁移手续

(1)离婚当事人可持原户口簿和法院的判决书或调解书到当地公安派出所办理分户或迁转手续，当地公安派出所应依据法院的判决或调解书，按照分户、立户的规定予以办理;

(2)如一方当事人不愿交出原户口簿，经公安派出所动员说服无效的，可按判决或调解书办理分户或迁转手续，并在户口登记簿上注明分户日期和原因。

▶协议离婚的户口迁移手续

户口迁移时必须要有落户的地址，才能够顺利办理。道理很简单，就如同要转去一所好学校接受优质教育，必须先要联系好接收的学校，然后再经过现在所在学校的同意，再带着材料去报到。同样道理，办理户口迁移，就必须先落实后落户的地址，取得落户的地址同意迁入的证明，再到现在户籍所在地户口登记机关开具迁出证明，最后才由本人带着相关材料到落户地的公安机关办理迁入手续。

当然，各省份关于离婚户口迁移的具体手续办理会有不同的规定，如需要准备什么材料和证明等，如果不清楚地方如何办理离婚户口迁移手续，亦可以到所在地的公安户口登记机关进行咨询。

▌二、离婚后女方户口还能怎么办?

夫妻离婚后，户口除了可以办理迁移，如回迁回结婚前原户籍所在地、迁往经常居住地外，还能怎么办呢?一般来讲，还有以下的处理方式：

(一)另立门户

由于户口政策各地规定多有不同，另立户口的条件也会因时因地而异。一般情况下，需要有独立的房产，并符合当地公安局户籍管理部门的条件方能办理。如果是诉讼离婚或者调解离婚，还需要凭法院判决书或调解书到相关部门办理。

(二)再婚后再迁

如果离婚后再婚，可以在离婚后将户口迁往再婚一方对象的户口所在地，其所需要的手续和证明，除了参照上述所说的，还必须具体了解当地的户籍政策和细则。

(三)不迁出

夫妻双方离婚后，女方户口并不是一定要迁出，而还可以继续留在男方处。这是因为，夫妻办理离婚手续时，会在户口簿上加盖“离婚”公章。当然，如果夫妻有迁出约定或者有判决书裁决或调解书要求等情况，则女方必须迁出。(以上由济阳县人民法院编辑)

▌三、离婚后孩子户口怎么办?

1、离婚后孩子的抚养权归谁，孩子的户口就跟谁走。

2、如果小孩未满18周岁，需要父母代为办理户口的迁移。

3、如果孩子年满18周岁，可由他自己去办理户口的迁移。

4、年满18周岁，可单独立户，持本人身份证、户口本派出所申请办理即可。

▶协议离婚后孩子的户口怎么办，有什么手续?

一般情况下，协议离婚后，孩子的户口要随着抚养权走。假如涉及到户口迁出问题，就需要拿离婚证、户口簿、孩子的出生证到夫妻户口所在地的派出所申请迁出;然后拿着离婚证到需要迁入地的村委会或居委会开具迁入证明信，并到同地派出所申请准迁入证明;拿到之后，到孩子户口所在地派出所开具《户籍迁移证》;最后拿着《迁移证》到入户地派出所办理入户登记就可以了。

▶现实生活中，如果一方对离婚后小孩户口办理存在抵触或拖延等情况，该怎么办呢?

关于这一点只有两个办法：

1、协商，先和对方协商，在他的配合下去户籍办理机构办理小孩户口;

2、起诉，上法院起诉的话，可以凭法院的判决书或离婚协议书起诉。

当然，各省份关于离婚户口迁移的具体手续办理会有不同的规定，如需要准备什么材料和证明等，如果不清楚地方如何办理离婚户口迁移手续，亦可以到所在地的公安户口登记机关进行咨询。

近年来，离婚率持续上升，很多夫妻在离婚过程中，最烦恼的不是财产，而是子女的抚养权问题。那么，《民法典》对子女抚养权问题是怎么规定的？离婚如何争取子女抚养权呢？本文为您解答。

孩子抚养权归谁？法律这样规定

1．不满两周岁的子女

根据《民法典》第1084条以及《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>婚姻家庭编的解释(一)》（下称《婚姻家庭编司法解释（一）》第44条规定，离婚案件涉及未成年子女抚养的，对不满两周岁的子女，以由母亲直接抚养为原则。但母亲有下列情形之一的，也可随父亲生活：

（1）母亲患有久治不愈的传染性疾病或其他严重疾病，子女不宜与其共同生活的；

（2）母亲有抚养条件不尽抚养义务，而父亲要求子女随其生活的；

（3）因其他原因，子女确不宜随母方生活的，如母亲的经济能力及生活环境对抚养子女明显不利的，或母亲的品行不端不利于子女成长的，或因违法犯罪被判服刑不可能抚养子女的等等。

此外，如果父母双方协议不满两周岁子女由父亲直接抚养，并对子女健康成长无不利影响的，人民法院可以支持。

2．已满两周岁的未成年子女

根据《民法典》第1084条第3款规定，已满两周岁的子女，随父或随母生活，首先应由父母双方协议决定。因此，当父母双方对抚养未成年子女发生争议时，法院应当进行调解，在当事人双方自愿、合法的前提下，协商决定：未成年子女由父方抚养，或随母方生活，或者在有利于保护子女利益的前提下，由父母双方轮流抚养，对上述几种抚养方式的解决，法院都是可以准许的。

如果当事人双方因子女抚养问题达不成协议时，法院应结合父母双方的抚养能力和抚养条件等具体情况，根据有利于子女健康成长的原则妥善地作出裁决。

根据《婚姻家庭编司法解释(一)》第46条规定，对已满两周岁的未成年子女，父母均要求直接抚养，一方有下列情形之一的，可予优先考虑：

(一)已做绝育手术或者因其他原因丧失生育能力;

(二)子女随其生活时间较长，改变生活环境对子女健康成长明显不利;

(三)无其他子女，而另一方有其他子女;

(四)子女随其生活，对子女成长有利，而另一方患有久治不愈的传染性疾病或者其他严重疾病，或者有其他不利于子女身心健康的情形，不宜与子女共同生活。

3．八周岁以上的未成年子女

根据《民法典》第1084条第3款规定，对八周岁以上的未成年子女，父母双方对抚养问题协议不成的,应当尊重孩子的真实意愿。因已满8周岁的子女有一定的自主意识和认知能力，抚养权的确定与其权益密切相关，为更有利于未成年人的健康成长，应当尊重他们的真实意愿。

但是这并不是说八周岁以上未成年子女可以随意选择随谁生活，法院一般在父母双方同争抚养权，且双方都具有抚养孩子的条件时，才考虑孩子个人的意见。

4．单独随祖父母或外祖父母共同生活多年的子女

根据《婚姻家庭编司法解释(一)》第47条规定，如果父母抚养子女的条件基本相同，双方均要求直接抚养子女，但子女单独随祖父母或者外祖父母共同生活多年，且祖父母或者外祖父母要求并且有能力帮助子女照顾孙子女或者外孙子女的，可以作为父或者母直接抚养子女的优先条件予以考虑。

5．父母正在服刑的子女

由于一方正在监狱服刑，没有抚养条件，在这种情况下，法院判决由服刑人员抚养的情况会非常少。如服刑一方坚持抚养子女，且其父母愿意代养，另一方也同意的，可以准许，但该子女为八周岁以上的未成年人的，应当征求该子女的意见。

6．有继父母的孩子

根据《婚姻家庭编司法解释(一)》第54条规定，生父与继母离婚或者生母与继父离婚时，对曾受其抚养教育的继子女，继父或者继母不同意继续抚养的，仍应由生父或者生母抚养。

如果继父或继母不愿意继续抚养的，可不再负担继子女的抚养费。如果离婚后继父母愿意负担子女一部分或全部抚养费的，应当允许。此种给付行为不是法定义务，应出于继父母的自愿。

7．收养的子女

养子女与亲生子女在与父母之间的权利义务上是等同的。夫或妻一方收养的子女，对方未表示反对，即已形成了父母与子女的关系，《民法典》规定父母有抚养子女的义务，即使夫妻离婚，不直接抚养继子女的一方也应继续负担养子女的抚养费。

夫或妻一方收养的子女，对方始终反对的，离婚后，应由收养方抚养该子女。

8．两个子女抚养权怎么分配

对于有两个子女的父母，可以先协商决定子女抚养权的归属，协商不定时，可以选择通过诉讼的方式争取子女的抚养权，如果两个子女都过了哺乳期，法院一般会判决一方抚养一个子女，这是法院出于经济责任分摊、孩子成长、家长精力这些角度考虑的;对于还在哺乳期的子女，原则上判由母亲抚养。

9.在有利于保护子女利益的前提下，父母双方协议轮流抚养子女的，人民法院可以准许。

为了争取孩子抚养权，

需要准备什么证据？

1．双方基本条件的取证

如工资收入、教育程度、家庭氛围、思想品质等方面的证据。

2．双方父母基本条件的取证

子女以往的生活环境，以及长期带孩子的双方父母的意见及身体情况，往往也是影响子女抚养权归属的一个重要方面。

3．子女生活环境方面的取证

离婚案件中子女抚养问题的处理原则，是不影响子女的健康成长。如果夫妻双方离婚，但有一方距离学校较近，或生活小区成熟，对子女入学、生活最为有利，得到孩子抚养权的可能性会更大。因此，这方面的取证工作也是必须的。

4．子女的意见相当重要

法院在处理抚养问题上，会认真听取八周岁以上孩子的意见，并制作笔录入卷，因此子女的意见相当重要。

对于在离婚诉讼期间，双方均拒绝抚养子女的，法院可先行裁定暂由一方抚养。

抚养权归属可以变更

根据《婚姻家庭编司法解释(一)》第57条规定，父母双方协议变更子女抚养关系的，人民法院应予支持。

根据《婚姻家庭编司法解释(一)》第56条规定：具有下列情形之一的，父母一方要求变更子女抚养关系的，人民法院应予支持：

(一)与子女共同生活的一方因患严重疾病或者因伤残无力继续抚养子女;

例如：原来取得子女抚养权的当事人，因患病等原因，已无力继续承担子女的抚养费用。此时可以向法院申请抚养权变更。

(二)与子女共同生活的一方不尽抚养义务或有虐待子女行为，或者其与子女共同生活对子女身心健康确有不利影响;

出现上述情况，无抚养权一方可以向法院申请抚养权变更。

(三)已满八周岁的子女，愿随另一方生活，该方又有抚养能力;

(四)有其他正当理由需要变更。

比如原抚养方失业、外出工作、生活，难以照顾子女，无抚养权一方移居香港或国外，要求子女随同生活等。

注意：离婚后，一方要求变更子女抚养关系的，双方对此不能达成协议时，应另行起诉。

抚养费怎么支付

“抚养费”，包括子女生活费、教育费、医疗费等费用。

根据《民法典》第1085条规定，离婚后,子女由一方直接抚养的,另一方应当负担部分或者全部抚养费。负担费用的多少和期限的长短,由双方协议;协议不成的,由人民法院判决。

前款规定的协议或者判决，不妨碍子女在必要时向父母任何一方提出超过协议或者判决原定数额的合理要求。

根据《最高人民法院关于人民法院审理离婚案件处理子女抚养问题的若干具体意见》第7条规定，子女抚育费的数额，可根据子女的实际需要、父母双方的负担能力和当地的实际生活水平确定。

有固定收入的，抚费一般可按其月总收入的百分之二十至三十的比例给付。负担两个以上子女抚费的，比例可适当提高，但一般不得超过月总收入的百分之五十。

无固定收入的，抚费的数额可依据当年总收入或同行业平均收入，参照上述比例确定。

有特殊情况的，可适当提高或降低上述比例。

第8条规定，抚育费应定期给付，有条件的可一次性给付。

第9条规定，对一方无经济收入或者下落不明的，可用其财物折抵子女抚育费。

第10条规定，父母双方可以协议子女随一方生活并由抚养方负担子女全部抚育费。但经查实，抚养方的抚养能力明显不能保障子女所需费用，影响子女健康成长的，不予准许。

第11条规定，抚育费的给付期限，一般至子女十八周岁为止。

十六周岁以上不满十八周岁，以其劳动收入为主要生活来源，并能维持当地一般生活水平的，父母可停止给付抚育费。

第12条规定，尚未独立生活的成年子女有下列情形之一，父母又有给付能力的，仍应负担必要的抚育费：

（１）丧失劳动能力或虽未完全丧失劳动能力，但其收入不足以维持生活的；

（２）尚在校就读的；

（３）确无独立生活能力和条件的。

实践中，对于两个子女的，抚养费原则上：双方分别抚养一个子女时，互相不需要给付抚养费;如果都由一方抚养，另一方需要每月给付抚养费。

根据《婚姻家庭编司法解释(一)》第58条规定，具有下列情形之一，子女要求有负担能力的父或者母增加抚养费的，人民法院应予支持： 

(一)原定抚养费数额不足以维持当地实际生活水平; 

(二)因子女患病、上学，实际需要已超过原定数额; 

(三)有其他正当理由应当增加。

此外，如果抚养子女一方擅自改变子女姓氏，另一方不得因此拒付子女抚养费。

一方拒绝探望怎么办？

根据《民法典》第1086条规定，离婚后,不直接抚养子女的父或者母,有探望子女的权利,另一方有协助的义务。行使探望权利的方式、时间由当事人协议;协议不成的,由人民法院判决。父或者母探望子女,不利于子女身心健康的,由人民法院依法中止探望;中止的事由消失后,应当恢复探望。

因此，对于拒不协助另一方行使探望权的有关个人或者组织，可以申请人民法院依法采取拘留、罚款等强制措施，但是不能对子女的人身、探望行为进行强制执行。

如果未成年子女、直接抚养子女的父或者母以及其他对未成年子女负担抚养、教育、保护义务的法定监护人认为父母探望子女，不利于子女身心健康的，可以向人民法院提出中止探望的请求。实践中，可以申请中止探望权通常有以下几种情形：

1．父母对子女具有侵害或者犯罪倾向行为；

2．父母有可能劫持、胁迫子女；

3．父母有恶习或者有不良道德倾向；

4．父母有严重传染病；

5．父母是无行为能力人或者限制行为能力人。

此外，探望权和抚养费支付没有必然的联系，不论父母是否享有探望权，其均享有支付抚养费的义务。不论父母是否支付抚养费，其均享有探望子女的权利。

还有一点需要注意的是，祖父母、外祖父母原则上不享有探望权。

住一楼该交电梯费吗？听听法律怎么讲！

王阿姨每次提起来月月都要给物业交的电梯费，总是显得特别委屈，原来王阿姨家住在某小区的一楼，根本就不需要坐电梯往楼上去，还有地下负一楼的停车场，王阿姨说自己连车都没有怎么还要分摊那负一层的电梯费!

像王阿姨一样住在一楼的业主都会有类似的困惑，关于一楼业主需不需要交电梯费目前主要有两种观点：

第一种认为一楼住户不需要交电梯费，因为一楼住户不使用电梯，既不会损耗电能，又不会对电梯本身使用寿命造成影响，所以让一楼住户交电梯费明显是不公平的;

第二种意见认为一楼住户需要交电梯费，因为电梯是属于小区共有的部分，每个人都有维护电梯的义务，不能以不坐电梯为由拒绝履行维护电梯正常运行的义务。

那么以上两种意见哪一种才是最合理的呢?

▌法律解析：

根据我国《民法典规定业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务;不得以放弃权利为由不履行相应义务。由此条法律规定可以看出电梯与小区内的花草树木、路灯、喷泉等一样，都是属于全体业主共有的，并且电梯运行服务不会因为一楼的住户不乘电梯，电梯的运行维护成本就会有明显降低，所以一楼住户应该与其他楼层住户一样承担电梯费。

另外根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者是无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院则对业主的理由不予支持。

与王阿姨一样情形的业主也不少，北京也有一些：

2009年11月，家住一层的业主古先生以自己没有使用电梯为由拒交电梯费，经北京市第一中级人民法院判决，古先生向物业公司全额交纳所欠费用。法院认为，物业合同中未约定住一层不交纳电梯费的相关内容，古先生以没有使用过电梯而不应交费的理由缺乏事实和法律依据。

虽然家住一层，但由于在“全体业主均应交纳电梯运营费用”的物业管理协议上签了字，2010年4月，田先生被北京市通州区法院判决向物业公司交纳电梯费。

因此通过以上法律规定和判例，可以看出一楼业主是应该缴纳电梯费的。

▌为何该交？①

可能很多人，尤其是一楼业主虽然知道了法律的规定但还是口服心不服。法律规定一楼业主也该缴纳电梯费的原因或者说合理性何在？怎样才能证明如此规定是良法而非恶法呢？我想一楼业主应该交电梯费的合理性至少有如下三点：

▶▶1、正确理解共有部分的潜在作用

可能业主从不使用某一共有部分，这并不能否认该共有部分可能为业主实现潜在和无形的作用。就拿电梯来说，虽然一楼业主实际从未使用电梯，但这并不能代表业主可能因为电梯的正常使用而获得利益。如楼顶平台作用的实现，一楼业主可能将来会需要电梯;又如建筑物外墙是建筑物的共有部分，外墙悬挂广告牌能够给业主们带来租金收益（小编注：或者电梯内广告）。广告主为了扩大广告辐射视野，增强广告效果，喜欢往最高层外墙悬挂广告牌。而广告牌一般是通过电梯搬运的，一楼业主虽然自己没有直接使用电梯，而租金的获得却是通过电梯获得的（小编注：这部分收入归全体业主所有），如此便通过间接使用电梯获得了收益，实现了权利。诸如此类。此时可以将一楼业主交的电梯费理解为购买期权所支付的费用。这便是一楼业主应该交电梯费的理由之一。

▶▶2. 交费是业主对专有部分获得所有权的对价之一

即便一楼业主承诺放弃因为电梯可能获得的权利，但其仍然应该交电梯费，因为交费是业主对专有部分获得所有权所应支付的对价之一。为何这样说？我们都知道建筑物的价格及其变动所包含的不只是盖这个建筑物所需的砖瓦钱，还包括土地使用费、容积率、区位环境等多种因素。在同样的位置盖一个楼，低层、多层及中高层建筑物的价格必然不会相同。因为楼层不同会对居住行为、居住心理、整体环境、建筑结构等造成不同的影响。这也正是同一楼盘不同楼层价格也不尽相同的原因，不同的价格是对不同的楼层所付出的对价。购买该层房屋所支付的实际价格并不是所应支付的全部价格，所支付电梯费等是购买该层住宅尚未支付的对价。

简单说，低层和多层建筑物或许根本就不需要电梯，更无论电梯费，而至少中高层建筑物的价格中也就包含了配备电梯的成本。也就是说，假如不安装电梯，那么该楼盘低层的价格可能会比安装时高很多，因为谁都不愿意天天爬楼梯上高层。这也正是你能以现在的价格获得一楼房屋的原因，不然，你可能根本住不起一楼。虽然你买的是一楼，或许你真不需要上楼，至该楼灭失也从未上楼，但是一楼的楼价中只包含了安装电梯的成本等部分价格。而对于电梯的损害折旧等所需费用尚未包括在楼价之中，故仍需继续支付尚未支付的对价。

▶▶3.从整体角度对待特定共有部分的权利和义务

建筑物共有部分不只电梯一个，还包括外墙、楼顶平台、走廊、地下空间等许多部位。就特定业主而言，对于有的共有部分所获得的收益要大于所支付的成本，但对于有的共有部分所支付的成本大于所获得收益。由于建筑物的共有部分很多，就特定业主而言，不可能完全量化对每一部分所获得的收益和所支付的成本，更多情况下只能将全部或大部的共有部分所能获得的收益和所需支付的成本分摊，才能实现整体的公平。

举例而言，楼顶平台能放置太阳能热水器、晾晒物件、运动等诸多作用。假设，最高层的业主认为楼顶只属于最高层业主，于其他层无关，将楼顶平台所获得的收益全部归自己所有，那么最感到不公平的必然是一楼业主。因为只要楼层大于两层，一楼业主就永远不可能享有楼顶平台的权益。而根据《关于审理建筑物区分所有权案件的解释》(法释[2009]7号)第3条第1款第1项规定建筑物的屋顶为共有部分，从而保障了一楼业主的权益。这样，一楼业主虽然缴纳了电梯费，却也获得屋顶带来的好处，从整体上实现了公平。而这样的例子还有很多。

故，建筑物共有部分之间、专有部分和共有部分之间是相互关联、密不可分的，权利和义务的享有和承担需进行全方位的衡量，而不应完全的就事论事，将其割裂开来。当然，为了减少纠纷，提高交易效率，我们应该支持尽量按照比例原则来使业主享有权利、承担义务，从而实现最大限度的公平。

买房前向卖家支付了20万定金

最后购房合同没签成

买家拿着之前的“约定”

起诉要求双倍返还定金40万

不料，却被法院驳回

关于“定金”

我们需要注意些什么？

来看案件详情👇

看中心仪的房子 支付20万作定金

2020年9月，陆先生从房屋中介了解到一处位于余姚丈亭镇的厂房，在多次现场看房后，陆先生决定购买该厂房。同年12月，陆先生就购买厂房的细节与房屋所有权人的家属林某进行磋商后，于当天通过银行转账汇款20万元作定金。林某在《厂房买卖定金收条》上作为收款人签名，其中载明，“若买方不想买此厂房，此定金归卖家，如卖方不愿意卖此厂房，定金将双倍返还卖方，双方约定一周内签订厂房买卖合同。”

然而，之后双方因厂房出售范围、付款方式等主要合同条款未能形成一致意见，导致房屋买卖合同迟迟未能签订。考虑到双方未能就合同内容达成共识，几天后，林某将20万元定金退回给了陆先生。

   买卖“告吹” 买家要求双倍返还定金

好不容易看中的房子，定金交了，房款也准备好了，就差“临门一脚”签合同，卖方却不卖了，这让陆先生无奈又愤怒。为此，陆先生将林某起诉至法院。

在庭审过程中，陆先生认为

双方已就合同签订的主要条款达成一致意见，并向被告交付了20万定金，同时，定金收条上载明了于一周内签订正式合同，现林某拒不签订，存在过错，故要求林某双倍返还定金40万元。

对此，林某辩称

其一，自己只是洽谈厂房买卖时的代表人，并不是产权所有人。其二，双方一直未谈妥厂房价格、付款方式、交房手续三个重要条件，根本就无法签订购房合同。鉴于厂房买卖合同还未签订，定金收条也应该无效。其三，双方未签订购房合同系磋商不成，不是被告的单方过错，不应适用定金罚则。故请求法院驳回原告的诉讼请求。

   定金收条有效 但不适用定金罚则

法院经审理认为，《厂房买卖定金收条》系当事人的真实意思表示，其法律效力自当事人实际交付定金时就产生。那么，被告是否应当根据定金收条的约定，承担返还双倍定金的违约责任呢？

根据《中华人民共和国合同法》第一百一十五条规定的精神，定金罚则应当适用于一方当事人存在过错且有违约行为的情形。本案中，综合原、被告提交的证据及当事人的陈述，法院认为不足以认定被告存在违约行为和单方过错，理由如下：

一、双方未就合同主要条款达成一致意见，合同最终未能正式签订，无法证明是因被告存在违约行为和单方过错造成的。适用定金罚则的前提是双方应就房屋买卖的主要条款达成一致，如果在双方未就房屋买卖的主要条款达成一致的情况下，适用定金罚则，显然违背了合同法的自愿、公平原则。具体到本案中，《定金收条》未明确记载双方达成一致意见的主要合同条款，包括不动产出售范围、出售价格和付款方式等，难以推定双方已经完全磋商一致。原告提供的证据，仅能说明双方对合同主要条款存有争议，无法证明未签订正式合同是因被告存在违约行为和单方过错造成。

二、在磋商过程中，原告没有尽到审慎注意义务，双方均有过错。原告作为一个具备常识和理性的市场交易主体，在交易过程中应尽到必要的审慎注意义务，理应知晓被告并非房产权利人，且被告的行为也不足以使原告有充分理由相信其有代理权。

综上，双方最终未能签订正式合同，不能仅归责于被告，应合理推定为磋商不成，故本案不应适用定金罚则，被告无需承担双倍返还定金的违约责任。

一审判决后，原告提起上诉。近日，二审法院维持原判。

  法官提醒

作为一项普遍适用的金钱担保，定金在促进双方当事人信守承诺、提高交易效率方面具有积极意义，广泛运用在日常买车、买房等交易过程中。区别于保证、抵押、质押、留置等确保债权人一方利益的担保，定金对双方当事人均提供了履行保障。换句话说，定金惩罚性的法律效果，可能发生在给付定金的一方，也可能发生在收受定金的一方。在日常经营、生活中，合同订立方往往认为只要签订了定金合同便可以“高枕无忧”，但其实并不然。对此，法官作出提醒：

一、定金罚则的适用是有条件的。作为合同当事人，双方对合同的订立均有积极、诚信磋商的义务，尽快促成合同。如果怠于履行相应义务，导致合同未能订立，即使签订了定金合同也不能适用定金罚则。

同时，如果要适用定金双倍返还罚则，这些细节一定要注意！其中包括定金须已经完成实际交付、定金罚则中主合同须有效、合同未订立系单方违约等。

二、在交易过程中要尽到必要的审慎注意义务。在签订合同时，作为买方要尽到必要的审慎注意义务，比如，核实房屋所有权人信息、房屋是否被人占用等相关信息，并在合同中明确关于交付的具体时间、地点，以防履行合同时双方产生争议。

法条链接：

《中华人民共和国民法典》第五百八十六条：当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。定金合同自实际交付定金时成立。

定金的数额由当事人约定；但是，不得超过主合同标的额的百分之二十，超过部分不产生定金的效力。实际交付的定金数额多于或者少于约定数额的，视为变更约定的定金数额。

《中华人民共和国民法典》第五百八十七条：债务人履行债务的，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，无权请求返还定金；收受定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，应当双倍返还定金。