相信不少购房者有过这样的经历，贷款买房时被拒了。那么，贷款既然贷不了，不买房了是否可以退首付款呢?

按揭办不下来怎么办？

按揭办不下来的原因有很多，因此在实践中，不同情况的处理也是不同的，在审理合同纠纷时法院一般会优先适用合同中的约定。

因此，合同中对贷款不批的违约责任由谁承担的规定是最重要的依据。如果没有约定或者约定不明，按照下面的原则处理：

1、开发商的原因：如果开发商销售未具备销售条件的房屋，即开发商未取得预售许可证或销售不具备使用条件的现房，银行审查时发现这种情况是不会批贷款的。此时购房者可要求开发商退还首付及定金，并要求开发商支付相应的利息损失。

2、购房者的原因：如果购房者提供的资料不真实或者购房者的信用记录不好造成银行不予批准贷款，购房者应该承担违约责任。

3、非买卖双方的原因：如果政府的政策或者银行的规定发生变化导致购房者本应拿到的贷款不能实现，购房者应与开发商协商，协商不成合同上又没有约定的。购房者可以起诉并举证自己没有过错并确实无力购房，要求开发商发还首付及定金。

首付交了，贷款批不下来可以退房吗？

根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条规定：

商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款、因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。

因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。

房贷申请被拒后还能再申请吗？

是可以再申请的，不过需要满足一定的条件，包括：

1、借款人个人信用良好，被拒不是因为信用的问题。如果是因为信用被拒的话，再申请贷款将有一定的难度；

2、如果是因为资料准备不齐全的话，第二次申请贷款资料准备齐全后，通常可以通过贷款；

4、具体的还要结合当下的房贷市场、政策等决定。

贷款不批，违约注意事项

目前有不少购房者签订了购房合同后，因各种原因，银行贷款始终无法获批，就会出现退房纠纷。在具体执行中，很多楼盘是开发商统一指定银行办理贷款，所以提醒购房者应尽量在合同中注明，“如果贷款不能办理，购房者可以解除合同并不承担违约责任，开发商需返还首付款”。除此之外还要注意：

1、如果是银行根本就没有接受贷款申请，由购房者自己承担违约责任。

2、如果是购房者和银行已经签订了借款合同及抵押合同，只是银行没有按时放款，则购房者在向开发商承担违约责任后，可以按照借款合同向银行主张违约责任。

总之，提醒市民在购买商品房时，首先要认真考虑自己的资金能力，如果采用按揭方式，要事先认真了解申请银行按揭的程序和要求，在与开发商签约时，要仔细阅读所有需要签署的合同条款，弄明白条款的法律意义。

最后还要要求开发商在合同中注明“如果因申请银行贷款达不到预期金额，或银行拒绝贷款，而导致购房失败的，可免责并退回所交款项。”这样在不因自己的原因造成贷款不成出现纠纷时就能避免自己的利益受损了。

根据该公告规定：房屋产权所有人将房屋产权无偿赠与配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女、兄弟姐妹等情形，不征收个人所得税…

01 房屋无偿赠与子女免征个税
房屋产权所有人将房屋产权无偿赠与他人的，受赠人因无偿受赠房屋取得的受赠收入，按照“偶然所得”项目计算缴纳个人所得税。

不过，符合3种情形的，对当事双方不征收个人所得税： 

1.房屋产权所有人将房屋产权无偿赠与配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女、兄弟姐妹； 2.房屋产权所有人将房屋产权无偿赠与对其承担直接抚养或者赡养义务的抚养人或者赡养人；3.房屋产权所有人死亡，依法取得房屋产权的法定继承人、遗嘱继承人或者受遗赠人。 简而言之，无偿受赠房屋要缴纳个税，但无偿赠与子女等直系亲属，还有子女继承房产，是不用缴纳个税的。

02 税费相比之前有啥变化吗？
很多人会问，这是新规吗？之前是怎么规定的？税费有啥变化？其实，上述3种情形免征个税，早在2009年出台的《财政部国家税务总局关于个人无偿受赠房屋有关个人所得税问题的通知》（财税〔2009〕78号）就已有相关规定了，并非是新出台的政策。 此次的变化是，以前无偿受赠房屋是按“其他所得”项目征税，现在改为按照“偶然所得”来征收。原来，2018年个人所得税法修改后，取消了“其他所得”项目，按照原税法“其他所得”项目征税的有关政策文件，需要进行相应调整。因此，这份公告将一部分原来按“其他所得”征税的项目，调整为按照“偶然所得”项目征税。税费也没有变化，偶然所得适用税率为20%，与原来的“其他所得”税率相同，纳税人的税负保持不变。
03 房子赠与子女不需要缴任何税吗？

很多人看到后心生疑问：这是意味着把房子赠与子女不需要缴任何税吗？

当然不是。 房子无偿赠与子女只是免征个税，其他税费并不能免，还是要缴纳契税等。 很多小伙伴可能在心里嘀咕了：“什么？我把房子送给自己的子女还要交钱？”  

没错，不仅要交钱，而且房产用赠与的方式给子女反而是税费比较多，并不划算。 中原地产首席分析师张大伟表示，房子无偿赠与子女要交3%的契税，一般还是通过买卖的方式给子女更合适。

04 赠与、买卖、继承，哪种方式最划算？

房屋过户主要分为三种方式——赠与、买卖、继承。那么，父母要把房子给子女，选择哪种方式最划算？

我们来算一笔账，假设小明无房，父母有一套“满五唯一”普通住宅，90平米以内，价值100万元，赠与、买卖、继承分别花多少钱呢？

1.赠与  需要缴纳3%契税就是3万元，另外双方共0.1%的印花税1000元，一共是3.1万元。 

2.买卖  根据房屋情况，契税适用税率1%，契税缴纳1万元，增值税以及附加税、个税免征，一共是1万元。 

3.继承  只需要缴纳0.05%的印花税，也就是500元。 可见，在这3种方式中，继承是花费最少的，买卖其次，赠与花费最高。 

张大伟指出，赠与和买卖是可选的，继承是不可控的、不可选的，人死了才有继承之说。在实际市场交易中，一般房屋如果是满五唯一的，直系亲属选择买卖的方式更合适。 

中国国际税收研究会学术委员、理事汪蔚青提醒，传承房产的时候不能唯金额论，还需要考虑取得房产以后准备怎么处置。如果是打算再卖房的话，就要考虑后续个税缴纳的差异了。

举个例子，假如小明的父母买房花了60万，小明取得的时候价值100万，而这套房子后续涨到300万。 如果是买卖的方式给小明的话，因为之前是100万买来，而之后涨到300万的时候，只需要按当中价差的200万来交税。

如果采用是赠与和继承的方式，因为小明是沿用了他父母取得房产这60万的成本，所以等到房产涨到300万的时候，他就需要基于当中240万的价差去交税。 总结一下： 房产给子女，继承不可控，赠与费用较高，买卖的方式比较省钱。

法律知识要点：夫妻双方离婚时，需要对子女抚养、财产分割等重要事项进行处理，也可能会对夫妻共同债务分担问题进行约定。对离婚协议中，关于夫妻共同债务的约定，对债权人是否有效呢？

对此，根据《婚姻法司法解释二》第二十五条规定，当事人的离婚协议或者人民法院的判决书、裁定书、调解书已经对夫妻财产分割问题作出处理的，债权人仍有权就夫妻共同债务向男女双方主张权利。一方就共同债务承担连带清偿责任后，基于离婚协议或者人民法院的法律文书向另一方主张追偿的，人民法院应当支持。

从上述的法律条文来看，夫妻双方离婚时，关于夫妻共同债务的约定，在双方之间是有效的，但是对债权人不产生法律约束力，夫妻双方不因婚姻关系解除，而免除应承担的连带清偿责任。该法律条文共有三个要点值得注意：

一、该债务必须是夫妻共同债务。

夫妻双方离婚后，债权人仍可以就夫妻共同债务向任何一方主张，不因婚姻关系解除而终止，但是这一前提是该债务必须是夫妻共同债务，而不是个人债务。对于是否属于夫妻共同债务，根据现行的法律规定，债权人必须承担举证责任，也就是说债权人主张是夫妻共同债务的，必须举证证明，该债务是用于夫妻共同生活、生产经营目的。

二、无论是离婚协议，还是法院的判决书、裁定书、调解书对夫妻共同债务作了分担的，对债权人没有法律约束力。

离婚协议中对夫妻共同债务的约定，仅在双方之间有效，不能约束债权人，这一点比较容易理解。但是，法院的判决书、裁定书、调解书中对于夫妻共同债务作出的分担，同样是仅在双方之间有效，不能约束债权人。

有人认为，法院的司法裁判文书有既判力，既然裁判文书已经对夫妻共同债务作了分担的，为什么仍然要对债权人承担连带清偿责任呢？显然，这是对既判力理解不正确造成的，裁判文书的既判力仅在当事人之间产生约束力，而债权人要求双方对婚姻关系存续期间的夫妻共同债务承担连带责任是另外的独立诉讼。因此，即使法院的判决书、裁定书、调解书对夫妻共同债务作了分担的，对债权人也没有法律约束力。

三、夫妻一方承担连带责任之后，对另一方有追偿权。

对于夫妻共同债务，任何一方对债权人承担的是连带清偿责任，也就说债权人可以要求其中的一方清偿全部的债务。但是，在夫妻双方之间的共同债务分担，对双方有约束力，如果其中一方在履行清偿全部债务后，对另一方就享有追偿权，要求另一方偿还自己应承担的部分债务。

所以，夫妻双方离婚时，对离婚协议中关于夫妻共同债务的分担，对债权人当然是不能产生法律效力，这种约定的法律效力仅限于双方之间。

为了更好的阅读和理解上述法律知识要点，笔者分享一篇相关的实务案例，并对案例的内容进行了相应的整理和汇编，案例中观点仅供学习交流所用！

案情简介

原告陈某松诉称：原告与被告许某剑、洪某梅是比较好的朋友，被告许某剑跟原告讲做生意，因资金周转困难向原告借钱，原告陈某松于2016年2月26日借给被告许某剑、洪某梅50000元，双方口头约定利息为月息1.5%。立据后，被告付给原告二年的利息，从2019年4月起就未付利息。经原告多次追讨，被告以各种理由拒不偿还借款本金及利息。

原告陈某松向法院提出诉讼请求：依法判决被告许某剑、洪某梅偿还原告借款50000元及利息。

被告许某剑辩称：被告许某剑未作答辩，也未向法院提交证据。

被告洪某梅辩称，虽然在借条上签名，但是钱是许某剑借的，也是他用的，跟我没关系，是写好借条之后再让我签字的。许某剑在外面借的债务由他承担，在我娘家借的债务是我承担

判决要点

法院审理认为：合法的借贷关系受法律保护，被告许某剑、洪某梅向原告陈某松借款50000元，并出具了一张借条，双方债权债务关系明确，合法有效，双方约定的利率符合法律规定，被告负有偿还原告借款本金50000元及利息的义务。

被告洪某梅在庭审中提出其与许某剑签订的离婚协议中写明涉案债务由被告许某剑负担，但根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十五条的规定，当事人的离婚协议或者人民法院的判决书、裁定书、调解书已经对夫妻财产分割问题作出处理的，债权人仍有权就夫妻共同债务向男女双方主张权利，故法院对该意见不予采纳。

据此，原告的诉讼请求，法院予以支持。

裁判结果

综上，法院判决：被告许某剑、洪某梅于判决生效之日起十五日内，偿还原告陈某松借款本金50000元及利息（利息按月利率1.5%从2019年4月27日开始计算至偿还完毕之日止）。

律师点评

被告许某剑、洪某梅在婚姻关系存续期间共同向原告借款50000元，后二被告离婚，对债务在离婚协议中进行了分割，约定由对原告的负债由被告许某剑偿还。但是，对于夫妻共同债务，根据《婚姻法解释二》第二十五条的规定，双方对债务的分担，不能约束债权人，因此法院仍判决原告的借款，由二被告共同承担偿还责任。当然，二被告对债务分担的约定在双方之间有效，如果因此被告洪某梅承担了偿还责任的，其可以向被告许某剑追偿。

2019年9月6日，被告罗某某与原告刘某某签订的《抵押合同》载明：“罗某某因急用钱今向刘某某借钱30万元，用坐落于镇康县XX镇XXX小区x幢2单元xx号房产作为抵押，借钱时间从2019年9月6日到2019年9月16日；罗某某必须将钱归还刘某某，如果不归还，房子归刘某某所有，罗某某必须配合刘某某去过户，如果不配合付50%的违约金。”协议签订后，被告罗某某将该房产证书交由原告刘某某保管，双方并未办理抵押登记。由于罗某花未按期归还借款，原告刘某某向法院起诉，要求被告罗某某偿还借款30万元，并支付违约金15万元。那么，法院会如何认定双方签订的《抵押合同》效力、原告的诉讼请求会得到全部支持吗？

法院经审理认为，原、被告之间签订的《抵押合同》仅具有债权效力，不能依合同享有抵押房屋的物权。因为房屋权属不能仅仅依据当事人约定而发生变动，还需要登记这一生效要件才能产生物权变动的效果。另，协议约定“以房抵债”的内容违反法律强制性规定，自始无效，原告以“被告不配合房产过户”构成违约为由，主张被告承担50%违约责任的诉讼请求不予支持。据此，判决被告罗某某偿还原告刘某某借款30万元，驳回了原告要求支付违约金的诉讼请求。

从上述判决可以看出，虽然当事人双方约定了“以房抵债”的协议，但是，这个协议仅表明双方存在债权债务关系，被抵债人因此成为该合同关系的债权人，但并不能依合同享有案涉房屋的物权，而房屋所有权的设立、变更、转让和消灭必须经依法登记。且《中华人民共和国担保法》第四十条规定：“订立抵押合同时，抵押权人和抵押人在合同中不得约定在债务履行期限届满抵押权人未受清偿时，抵押物的所有权转移为债权人所有。”因此，当事人之间约定的“以房抵债”协议违反法律强制性规定，不具有房屋权属变更的效力，债权人依“以房抵债”协议要求法院确认其协议效力，并以此主张相关权利的要求也不会得到法律的保护。

结婚买房，房产证上写谁的名字？恐怕是每对年轻男女都会面临的问题。

可是你知道吗？即使房产证上有你的名字，房子也有可能不是你的，今天，

小甲

就通过一些小故事，给大家普及一下。

小王与他的女朋友准备结婚了，两人为了“应该婚前买房，还是婚后买房？”、“是求助父母全款买房，还是自己贷款？”、“是两人合资买，还是由小王自己承担？”等问题争执不下。

并且，小王的女朋友还说，不管以何种方式买房，都必须写上自己的名字，小王也犯难了，不同方式买房，房子归属是怎么样的呢？

故事开始.......

一：房产证上只有一个人的名字时

故事1：

小王在婚前全款买了套房，房产证上只有A的名字，房子属于谁？

答案：

属于小王。

根据新《婚姻法》规定，小王婚前全款买的房属于小王的婚前个人财产，结婚后也不会自动转化为夫妻共同财产。所以，万一夫妻感情不和出现离婚，这套房子仍属于他一个人。

故事2：

结婚前，小张贷款买了套房，房产证上只有小张的名字，房子属于谁？

答案：

不确定。

若婚后小张与妻子一起还贷，万一出现离婚，法院可以将房子判给小张，没还完的贷款成为小张的个人债务，共同还贷的钱和房子的增值则由小张补偿妻子。

故事3：

婚后小陈爸妈全款买房登记在小陈名下，房子属于谁？

答案：

属于小陈。

《婚姻法》规定，婚后由一方父母出资为子女购买的房子，产权登记在出资人子女名下的，视为只对自己子女一方的赠与。离婚时，另一方无权要求分割。

二：房产证上有两个人的名字时

故事4：

小刘婚前全款买房，房产证上登记小刘和妻子两人的名字，房子属于妻子吗？

答案：

不一定！

房产登记在两人名下，一旦离婚，如果妻子没有证据能证明买这房子时出了钱 ，在财产分割时，法院仍能判房子归小刘。

故事5：

夫妻俩人一起贷款买房，房子属于谁？

答案：

属于夫妻两个人。

如果房子是老公婚前贷款买，婚后加上老婆的名字，那婚后房子增值和共同还贷的部分除夫妻另有约定外，应视为共同财产。如果是婚后俩人一起贷款，自然也视作共同财产。

故事6：

小谢父母出钱买房，登记在小谢夫妻共同名下，房子属于谁？

答案：

如果没有“借条”，房子属于小谢夫妻共同财产。

如无“借条”等其他证据，父母出资也会被认定为赠与夫妻二人，归双方共有。即使小谢夫妻离婚，父母也无权索回出资款。