上海一位房主眼见房价大涨心有不甘，试图将位于苏州的一套已经以三百余万元价格签售的别墅，直接跳涨一百余万元卖给后来的出高价者，结果惹来两个买家以及两家中介公司的诉讼。   近日，苏州市虎丘区人民法院依法审结了这系列因“一房二卖”引发的房屋买卖合同和居间合同纠纷，依法判决支持第一份房屋买卖合同成立，房主需向第二位买家返还定金20万元，并赔偿房屋差价损失76万元，同时需支付两家中介公司居间服务费、违约金近10万元。

精明反被精明误，跳涨50万元违约在先

李某与妻子于2013年协议离婚，双方约定位于苏州高新区的一幢面积近三百平方米的别墅归李某所有，但并未办理变更所有权手续。2015年11月，买家朱女士与李某在A房地产经纪公司的居间下，签订了一份《房地产买卖中介合同》，约定将李某与其前妻共有的房屋出卖给朱女士，价格375万元。

合同签订后，房地产市场可谓一日一价，李某越想越不甘心，便于2016年3月告知居间方，要求在原有房价基础上涨50万元，作为交易期间房价飞涨的补偿。朱女士知晓后委托律师致函李某，告知其行为构成违约，要求在7日内办理涉案房屋的网签、资金托管，并办理过户，但李某未作理会，朱女士遂将李某及其前妻诉至法院。此案经虎丘法院一审依法判决，双方继续履行房屋买卖合同，李某将不动产变更登记至朱女士名下。李某不服提起上诉，2017年8月，苏州中院作出了驳回上诉，维持原判的终审判决。

法院审理期间二卖，赔偿差价损失76万元

然而，就在2016年4月，涉及该别墅的案件正在审理期间，李某又在B房地产经纪公司的居间下，与另一位买家杨某签订了一份《房屋买卖（居间）合同》，约定将上述别墅以485万元的价格交易，杨某当即支付定金20万元。但李某并未告知杨某案涉房屋已经转让给了朱女士，还欺骗其说案涉房屋被法院查封了，等解封之后再过户，也没有告知杨某其存在违约情形。

嗣后，杨某得知李某与朱女士的房屋买卖合同纠纷案件已结案，案涉房屋已归朱女士所有。而此时，该房屋价格已经上涨至620万元左右，杨某也一纸诉状将李某诉至法院，要求其承担违约责任并赔偿损失130余万元。案件审理期间，法院委托第三方公司进行评估，于2017年12月出具报告认定案涉房屋市场总价值为580余万元。另查明，杨某在得知终审判决认定案涉房屋归属后，故于2017年10月另行购房，房屋总价480万元左右。

法院认为，本案中，李某一房二卖的这一行为系导致纠纷产生的直接原因。且案涉房屋已判决过户至案外人朱女士名下，李某的违约行为已导致双方之间的合同目的无法实现，对此杨某作为守约方有权要求李某承担相应的赔偿责任。

“杨某系在朱女士案件二审判决之后才另行购置房屋，彼时杨某在本案中的损失已经形成。”承办法官指出，本案案涉房屋2015年11月底出售给朱女士的房屋价款为375万元，不到五个月之后的2016年4月出售给杨某的价格即已上涨了110万元，达到了485万元，双方对于案涉房屋价格的上涨着实可见。而根据评估报告，案涉房屋2017年8月的估价为580万元，与双方合同约定的房价相比上涨了95万余元，因此在本案中，杨某实际损失确为95万元。

关于房屋差价损失的赔偿比例，法院认为，在案涉合同的签订时，杨某业已知晓案涉房屋并非李某一人所有，但售房人处仅有其一人签字，对此杨某确实有些许的过错，但鉴于合同签订时，李某展示的离婚协议书中已明确约定案涉房屋归其所有，而合同中亦明确约定“该房屋若为共有房屋，甲方（李某）须保证在签订本合同时，已取得其他共有人同意，并有权代表其他共有人签订本协议”，因此，在此情况下签订合同的杨某过错确实较为微小。

综上，案涉合同最终无法履行的根本原因在于李某的一房二卖，故认定李某应对于杨某的损失承担80%的赔偿责任，即赔偿76万元，同时退还购房定金20万元。

法院认定两份买卖合同均有效

两位买家之外，两家中介公司也将李某诉至法院。“这两份合同均系各方当事人的真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，应认定为合法有效，各方均应按照合同约定履行各自的义务。”

承办法官特别补充指出，对于第二份合同，虽然原被告及案外人在签订涉案房屋买卖居间合同之前，被告已经与他人就同一房屋签订了买卖合同，确属“一房两卖情形”，但是法律并没有明确禁止一物二卖，并没有因一物二卖而当然否定合同效力，只要合同具备法律规定的有效要件即合法有效。且本案中，被告并没有证据证明原告即中介公司在签订合同前知晓被告将涉案房屋已经出售给他人，因此涉案合同也不存在因原告与被告恶意串通损害他人利益而导致合同无效之情形。

综上，两份合同均是有效的，李某应支付两家中介公司居间服务费用及违约金共计约10万元。

据了解，目前案涉房屋经朱女士申请强制执行后，已全部执行完毕。这套别墅目前的价值达七百余万元，而因为原房主咎由自取，最终以三百余万元成交，还得支付赔偿金近百万元，可谓得不偿失。

法官说法：

“一房二卖”两份合同都有效

“一房二卖”是指房屋的所有权人将同一套房屋分别出卖给两名购房人，就同一套房屋和两名购房人分别订立房屋买卖合同的行为。法律并没有明确禁止一物二卖，并没有因一物二卖而当然否定合同效力，只要合同具备法律规定的有效要件即合法有效。

也就是说，这两份合同如果没有《合同法》第五十二条规定的合同无效情形的，均为有效的合同。即，并不因为房主在先订立了一份房屋买卖合同，房主订立的第二份买卖合同就必然无效。如此一来，房主“一房二卖”将产生两份合同义务，任何一份合同不能履行的，都将承担违约赔偿责任。两份买卖合同均为有效且各买受人均要求履行合同的，应按照已办理房屋所有权变更登记、合法占有房屋及买卖合同成立先后等顺序确定权利保护顺位，但恶意办理登记的买受人，其权利不能优先于已经合法占有该房屋的买受人。

为什么越来越多老板不当法定代表人？

法定代表人，作为公司的“一把手”，曾经是公司老板(大股东、控股股东)当仁不让的位置，它是身份的象征，意味着拥有财富、权力、地位、荣誉等等。然而，现如今，越来越多的老板不愿出任法定代表人，而将这把“交椅”让给他人出任，甚至因此而额外付出报酬。然而你一旦当上法定代表人就不是随意可以辞去法定代表人职位的（目前公司法存在一些漏洞哦），下面讲讲老板不担任法定代表人的三大理由：成损失的，应当承担赔偿责任。”　

　　理由一：民事责任法律风险

　　(1)因违法行为而受到的制裁：《最高人民法院关于贯彻执行<中华人民共和国民法通则>若干问题的意见(试行)》第61条规定，“人民法院审理案件时，如果查明企业法人有民法通则第四十九条所列的六种情形之一的，除企业法人承担责任外，还可以根据民法通则第四十九条和第一百三十四条第三款的规定，对企业法定代表人直接给予罚款的处罚;对需要给予行政处分的，可以向有关部门提出司法建议，由有关部门决定处理;对构成犯罪需要依法追究刑事责任的，应当依法移送公安、检察机关。”

反前款规公司造成损失的，应当承担赔偿责任。”

　　(2)公司法定代表人作为有限责任公司股东、股份有限公司控股股东或者公司的实际控制人的民事责任：《中华人民共和国公司法》第20条的规定，“公司股东滥用公司法人独立地位和股东有限责任，逃避债务，严重损害公司债权人利益的，应当对公司债务承担连带责任”。第21条规定，“公司的控股股东、实际控制人、董事、监事、高级管理人员不得利用其关联关系损害公司利益。违反前款规定，给公司造成损失的，应当承担赔偿责任。”

反前款定，给公司造成损失的，应当承担赔偿责任。”

　(3)公司法定代表人作为公司高级管理人员的民事法律责任：《中华人民共和国公司法》第150条规定，“董事、监事、高级管理人员执行公司职务时违反法律、行政法规或者公司章程的规定，给公司造成损失的，应当承担赔偿责任。”第153条规定，“董事、高级管理人员违反法律、行政法规或者公司章程的规定，损害股东利益的，股东可以向人民法院提起诉讼。”司造成损失的，应当承担赔偿责任。”  

　　理由二：行政责任法律风险

　 1、《中华人民共和国民法通则》第49条规定，“企业法人有下列情形之一的，除法人承担责任外，对法定代表人可以给予行政处分、罚款，构成犯罪的，依法追究刑事责任：(一)超出登记机关核准登记的经营范围从事非法经营的;(二)向登记机关、税务机关隐瞒真实情况、弄虚作假的;(三)抽逃资金、隐匿财产逃避债务的;(四)解散、被撤销、被宣告破产后，擅自处理财产的;(五)变更、终止时不及时申请办理登记和公告，使利害关系人遭受重大损失的;(六)从事法律禁止的其他活动，损害国家利益或者社会公共利益的。”

2、在民事执行案件中，公司若无力清偿债务，债权人可依法向人民法院申请限制法定代表人出境及高消费。--- 连出国、乘高铁都成问题了。

理由三：刑事责任法律风险

根据《中华人民共和国刑法》相关规定，如果按照罪名计算，公司法定代表人犯罪主要集中在经济类犯罪，其中比较常见可能触犯的罪名包括：虚开增值税专用发票罪、偷税罪、重大责任事故罪、虚报注册资本罪、抽逃出资罪、虚假出资罪、职务侵占罪、挪用资金罪、非法经营罪、非法吸收公众存款罪、私分国有资产罪、公司企业人员受贿罪、公司企业人员行贿罪等等。

特别注意的是：现在已经全面实现营改增，若存在虚开增值税专用发票，分分秒秒都可以抓你！！！

农村老人去世后宅基地如何处理，子女能不能继承？

可以继承的是宅基地的使用权
比方说老王的父母在农村宅基地上修了一栋房子，当他的父母百年离去的时候，老王只能继承那栋房子，而不能继承宅基地。
原因很简单，依据我国法律，宅基地的所有权和使用权是分离的，所有权是集体的，使用权是房屋所有人的，也就是老王的。我们所说的宅基地继承，实际上说的都是宅基地使用权的继承！就算继承，也只是继承宅基地上的房屋。
可以继承的几类人：
农村老人在世时，要么由子女供养，要么无儿无女，由亲属供养，要么由村集体送至养老院集体供养。咱们分别来说一下。
1、子女
农村父母去世后，父母所享有的宅基地由村集体收回。如果宅基地上有房屋的，可以由子女依法继承，不论子女户口是否在本村内。在房屋存续期限内，房屋占有范围内的宅基地可以继续使用至房屋消灭时止。
原是农村居民，子女参加工作已为城镇人口，在农村的父母去世后其宅基地使用权应当交还农业集体经济组织。房屋还存在的，其房屋是个人的私有财产，宅基地允许房屋继承人使用。

2、亲属
孤寡老人在晚年的时候，他的近家门亲属，比如同辈兄弟们中的某个孩子，会以过继，或者以顶门的方式来照顾老人的生活起居，那么老人去世后财产房子就由这个人来继承了。
老人没有近家门亲属，也可由比较远一点的亲戚，在老人晚年的时候，来照顾老人的生活起居。这个首先要征得老人愿意，也要经过村上同意后，才能搬到老人家里来与老人一起生活，老人去世后就由这个亲戚，继承老人留下的一切财产了。
老人没有什么家门和亲戚的，一直独自生活，晚年由村上派人照顾的，去世后留下的房子会由村上收回，一般也就没有什么值钱的财产，会被村上就那样一直放在那里的。
3、家中仅有女儿且已出嫁
一种情况是：女儿出嫁，同时户口也已经外迁。根据《物权法》有关规定及“地随房走”原则，女儿可以继承父母的房屋，继承房屋后也就等于间接的拥有了房屋下宅基地的使用权，但这个使用权是有限的，原来的房屋不允许再进行翻建及新建，只能进行维修加固，等到将来有一天，父母的房子倒塌了，那么宅基地的使用权也就随之不存在了，将会被父母原来所在的村集体经济组织收回。
另一种情况是：女儿出嫁，户口并没有外迁。那么女儿依然是本集体经济组织成员，可以将该宅基地确权在自己名下，也就可以再重新盖房子或者将其转让给本村符合宅基地使用权分配条件的村民。这里需要提醒的是，独生子女并非父母财产的唯一继承人，为了父母去世后，不因为财产问题发生纠纷，最好是父母可以立下遗嘱。因为我国遗产的继续顺序是：配偶、子女、父母为第一顺序继承人，兄弟姐妹、祖父母、外祖父母，为第二顺序继承人。
不能继承的几种情况：
1、已办理分户，并且拥有自己的宅基地
宅基地准则是一户一宅，既然已经分户并有了自己的宅基地，自然不能再继承。
2、已办理分户，但不符合宅基地申请条件
农村宅基地资源越来越紧缺，为了保护集体其他人员的利益，不符合条件的子女不能继承。

3、本身属于违章建筑的宅基地
未经任何审批，私自在耕地或空地上建的房子。这样的宅基地不仅不被确权，还会被村集体强制收回，根本不能继承。
4、不属于农村居民户口
由于特殊原因把户口迁走，取消农业户口前又没有把户口迁回来的子女，不能继承父母的宅基地。但可以继承宅基地上的房屋。需要注意的是这种房屋不能翻修。只能等房子自然坍塌后，村集体收回宅基地。
5、五保户等特殊人群的宅基地
因子女长期不在家导致老人无人供养，最后划分为五保户的，由村里人供养。这部分人去世后，他们的宅基地会被回收，子女不得继承。
6、宅基地长期闲置或房屋长久失修
闲置时间超过两年以上的宅基地，或是常年无人居住的房屋，最后导致房屋坍塌的。这种宅基地都会被集体收回。子女不能继承。
7、超出宅基地使用面积的部分
宅基地也是有使用面积规定的。在此次土地确权工作中，超标的部分不会被确权，自然也就不能继承了。
继承人要求处理房产怎么做？
有些子女继承了家中去世老人的房屋，但自己在城里生活，想要处理继承来的房产，你可以这么做：
1、将房屋折价给土地所有者;
2、将房屋出售给有正住户口，需要用地建房或没有达到宅基地使用面积的当地居民，并到县级土地管理部门办理土地使用权属变更手续；
3、允许依法将房屋出租，按规定交纳土地使用费。
总之大家记住，家中老人去世，可以继承的只是房屋，宅基地早晚要被收回的。

已经分户的孩子无法继承父辈宅基地

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