将财产赠与第三人，债权人如何维权？

俗话说

“借钱容易讨钱难

生活中

往往有一些借款人

为了躲避还钱用尽心思

使债权人苦不堪言

接下来我们来看一个案例：

案情简介

张某和郭某是生意伙伴

2017年7月

张某向郭某借款20万元

后郭某多次催要

张某均以资金周转困难为由拒付

郭某不得不诉至法院

法院判决张某七日内还款

可张某到期仍未履行

郭某无奈向法院申请执行

执行过程中

法官查明张某于2017年12月

与妻子谭某协议离婚

双方约定将夫妻二人名下

一房一车和10余万元赠与其子小张

目前张某已无可供执行财产

遂终结执行案件的执行

郭某感到十分无助

几经周折后

郭某以张某、谭某为被告

以小张为第三人诉至法院

要求撤销二人对小张财产的赠与

以维护其合法权益

郭某的诉请是否能得到支持？

如撤销张某夫妇的赠与

应在何范围内予以撤销？

京小槌普法

《合同法》第七十四条第一款规定，因债务人放弃其到期债权或者无偿转让财产，对债权人造成损害的，债权人可以请求人民法院撤销债务人的行为。债务人以明显不合理的低价转让财产，对债权人造成损害，并且受让人知道该情形的，债权人也可以请求人民法院撤销债务人的行为。

可见，撤销权是当事人在权利受到侵害时，依法享有的请求法院保护的权利。郭某与张某的债权债务发生在张某夫妇离婚之前，两被告在明知负有债务的情况下，将全部财产无偿赠与小张的行为，客观上使自己丧失了清偿债务能力，危及到了债权人债权的实现。主观上存在逃避债务的故意。依据法律规定，张某与谭某的行为侵害了债权人的债权，应当予以撤销。

另外，合同法第七十四条第二款规定，撤销权的行使范围以债权人的债权为限。债权人行使撤销权的必要费用，由债务人负担。同时，《合同法》第七十五条规定，撤销权自债权人知道或者应当知道撤销事由之日起一年内行使。自债务人的行为发生之日起五年内没有行使撤销权的，该撤销权消灭。

最终法院判决，撤销被告张某、谭某赠与第三人小张的夫妻共同财产中价值20万元的行为。

提示

“人而无信，不知其可也”， 诚实守信是中华民族的传统美德，将财产赠予第三人来躲避还款的行为影响了正常的市场经济秩序，是不可取的。

个人或企业在日常生活、生产中，一旦遭遇此种情形，应及时行使撤销权，维护自身合法权益。

签订房屋买卖合同，务必知道的30个要点
买房是人生一大事，买房后签订买卖合同更不可放松警惕，因为买卖双方在专业知识上信息不对称，有时买方并非出于本意或者不知道如何把握合同，以致最后在合同履行中处于被动地位。因此，在买房签订买卖合同时需要多加注意，了解合同内容，谨防合同陷阱。
签订空白条款需注意

1、看是否有预售许可证
很多地方都说看五证，实际没必要，办理预售许可证必须提交其他四个证，让房地产管理部门替咱们把关更稳妥。
只需要到房地产管理部门核实预售许可证真假即可，无预售许可证对外销售的，购买时都有隐患，存有不安全因素。
2、看合同中的土地性质
现在很多开发项目的用地虽然是出让用地，但由于是综合或者商住，导致土地使用年限不是70年，甚至有些只是40年。
在购买时一定要看清土地性质是否是出让和使用年限是否是70年，因为目前法律只是规定了住宅到期自动续期，其他非住宅业界一般认为会缴费续期。

3、看清楚房屋用途
现在有些对外销售的房屋虽然和住宅一样，但用途为公寓。
关于公寓的界定，目前不是很明确，明确的就是公寓光照时间不需要满足两小时，另外公寓能否作为学区房，目前教育部门也没有明确的答复，一般来说，如果住宅入学人数超过学校招生计划，估计公寓将不能作为学区房，因此为了孩子入学购房的这点要特别慎重。
4、物业也不能忽视
在签订商品房合同时会与前期物业公司签订物业服务合同，由于开发商与前期物业公司关系一般比较紧密，物业公司的声誉，以及物业合同中的很多约定，也要仔细阅读。
虽然成立业委会后可以解聘物业公司，但目前的现实是很多小区因为居住率不足或者业主不愿多操心，业委会的成立遥遥无期，导致业主和物业之间产生很多纠纷，作为业主单兵作战，难度可想而知。
5、车库和地下室或者阁楼的约定
在合同签订时候，有时候开发商会答应给业主赠送车库或者储藏室、阁楼，这些约定一定要写入合同，口头承诺的东西往往因为缺乏证据最后不了了之。
另外就是是否是车库，一定要看规划，而不是听开发商口头承诺，不一定能停进去车的就是车库，要看规划是否是车库，另外就是人防的车位，不能办证，也需要特别注意。
6、面积的约定
这是目前纠纷最多的情况，主要是大家都认为签订合同后，面积差距超过3%的，可以不用付费，实际这是错误的。
在这里如果和开发商有约定，先遵照约定，无约定再按照规定执行。开发商往往在签订合同时和购房人进行约定，约定以有资质的测绘部门出具的面积为主。
这样的话，就直接采用测绘面积了，有效规避了那个3%的法定条件。大家一定要看清楚这点，可以在合同签订时直接约定面积，明确约定超过多少不再付费。

7、贷款问题的约定
开发商往往答应帮你贷款，但合同中开发商又不写清楚无法贷款可以退房，而是约定因为购房人信誉等问题导致不能贷款，让购房人一次性付清房款。
这点也要慎重，可以自己先行查询个人信用或者合同约定清楚，因无法贷款可以解除合同。
8、逾期或者赔偿的问题
开发商和购房人会在合同中，对双方办证或者缴纳购房款等问题的期限进行约定，但如果你细心就会发现，双方违约后，赔偿的金额是不对等的，合同签订时一定要求对等待遇。
9、交房的问题
合同约定交房的条件，一定要明确，是经过哪个验收之后，有单体验收、综合验收还是竣工验收备案，还有消防验收等等。
必须明确：因为单体验收后，有可能小区还处于建设状态，小区内的道路、绿化都有可能未完成，居住不一定方便，因此也要约定清楚。
10、小区公共区域和公共部位的约定
小区内的会所或者公共场所，现在产生的纠纷也越来越多，开发商往往只是告诉你说，小区内的会所、健身场所等等多么规范，多么先进，绕开产权问题。
如果你不约定这些场所的产权，有可能最终让开发商卖掉，买主不一定能让你免费或者优惠使用，如果合同约定这些场所的所有权归业主，则开发商不能出售这些场所。
11、对各类设施的约定
燃气、宽带等，往往开发商都只选择一家，导致用户无法选择，如果在合同中约定，要求开发商让几家经营商进入小区，譬如宽带，不能只让我们被动的选一家啊，都进来那我们可以选择的范围就大多了，就有主动权了。
12、双方协商解决的内容必须多研究
凡是前面提到纠纷的内容，后面写双方协商解决的，一般都是对开发商不利的，一定要明确违约责任，不能简单的协商解决，否则出现问题之后，你就没有追责追赔的依据了。
合同附件也要留意
商品房买卖合同除主合同外，还包含四个附件，即房屋平面图、公共部位与公用房屋分摊建筑面积构成说明、装修设备标准和合同补充协议。
（1）房屋平面图应标明每一个房间具体的尺寸以及墙体的宽度，还应标明阳台的大小、空调机位等具体的设备位置。
如果上述内容不明确，则房屋平面图根本起不到准确指示的作用，对开发商来说也没有明确的约束。
（2）无论是房屋平面图，还是公共部位与公用房屋分摊建筑面积构成说明和装修设备标准，都应该使用准确的数字和具体的描述来表示其内容，而不应该使用概念化的词语。
像“高级”、“名牌”、“精装修”这类词语就不应该在附件中出现，而应明确“高级”具体是什么标准、“名牌”到底是什么牌子、“精装修”要达到什么装修效果。
（3）根据民事法律的“意思自治”原则，商品房买受人完全可以不受格式条款的限制，与开发商进行协商，行使合同的修改和补充权，在主合同之外，签定补充协议，以明确一些模糊概念，修正主合同中的不合理条款。

13、房屋交付后，买受人发现房屋实际情况与销售广告不符，可以要求开发商承担违约责任吗？
为了保护购房者的权益，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第3条规定：“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。”
由此可见，对于房地产广告中的有关房屋及其相关设施的说明及允诺，如果其对订立合同定价有重大影响，那么即使该说明和允诺未载入房屋买卖合同，也属于合同内容。若购房者发现说明或允诺的内容与实际不符时，可以要求开发商承担违约责任。
14、哪些房地产不能转让？
根据我国《城市房地产管理法》第38条的规定，下列房地产，不得转让：
（1）以出让方式取得土地使用权的，不符合本法第三十九条规定的条件的；
（2）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；
（3）依法收回土地使用权的；
（4）共有房地产，未经其他共有人书面同意的；
（5）权属有争议的；
（6）未依法登记领取权属证书的；
（7）法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。
15、仅有房产证，但没有办理不动产登记，能取得房屋所有权吗？
不动产以登记的方式进行公示，只有进行登记才发生物权的效力，买受人才能获得不动产的所有权，登记就是将新的所有人的名字登记在房产部门的登记簿上，不动产登记簿是物权归属和内容的根据。而房产证是房产部门发给权利人的一种享有权利的凭证，只起到证据的作用，当不动产登记簿记载的权利人和房产证记载的权利人不同时，以不动产登记簿为准。即房产证的效力弱于不动产登记簿的效力。当不出现纠纷的时候还好，但一旦出现关于房屋产权的纠纷，不动产登记簿上所记载的人则拥有房屋的所有权。因此，大家在买卖房屋时，一定要注意进行不动产登记或者不动产登记的变更。
16、买来的住房面积缩水怎么办？
面积缩水是买房族经常遇到的问题，对于房屋“面积缩水”的问题，应该以房地产管理部门所做的测量面积为准。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》对面积缩水问题做出了明确的规定：第一，误差率在3%以内的，当事人不能请求解除合同，但是对于缩水那部分的购房款，开发商应该返还。第二，误差率超过3%，买房人可以选择请求解除合同，或者不解除合同，但是要求开发商承担其他责任。
17、开发商逾期交房怎么办？
开发商应该按照约定的时间交付房屋，这是开发商的主要义务。如果开发商没有按期交房，买受人可以根据不同情况，采取不同的方式来维护自己的合法权益。第一，开发商不能按期交房，经催告后在合理期限内仍没有履行的，买受人可以解除合同；第二，逾期交付，经催告后在合理期限内仍没有履行的，买受人不解除合同，可以请求开发商承担违约责任；第三，逾期交付，经催告后开发商在合理期间内交付的，不能解除合同，但是可以请求承担违约责任。需要注意的是，买受人享有解除权的必须在法定期间内行使，不行使的，解除权就消灭。
18、房屋买卖合同签订后，因意外事故而使房屋毁损、灭失的风险由谁承担？
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第11条就此问题的不同情况分别作了规定：“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。房屋毁损、灭失的风险，在交付使用前由出卖人承担，交付使用后由买受人承担；买受人接到出卖人的书面交房通知，无正当理由拒绝接收的，房屋毁损、灭失的风险自书面交房通知确定的交付使用之日起由买受人承担，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。”
由此可见，在一般情况下，房屋损坏的风险，在房屋交付之前由出卖人承担；在房屋交付给买受人之后，由买受人承担。此处所说的交付，是指房屋的转移占有，就是把房屋由出卖人手中，交到买受人手中，由买受人占有使用该房屋。
19、签订商品房预售合同，应具备哪些条件？
根据我国《城市房地产管理法》第45条的规定,商品房预售，应当符合下列条件：
（1）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；
（2）持有建设工程规划许可证；
（3）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的百分之二十五以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期；
（4）向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。
商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案。商品房预售所得款项，必须用于有关的工程建设。
20、出卖人未取得商品房预售许可证明，这时其与买受人签订的房屋预售合同是否有效？
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第2条规定：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”
可见，要签订商品房预售合同，开发商必须取得商品房预售许可证明，否则，该合同是无效的。当然，也有例外情况。如果在买受人向法院起诉之前，商品房预售人取得了商品房预售许可证明，也可以认定预售合同有效，但前提是在起诉前取得。
21、房屋买卖双方签订预售合同后，没有进行登记备案，一方当事人可以请求确认合同无效吗？
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第6条规定：“当事人以商品房预售合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由，请求确认合同无效的，不予支持。当事人约定以办理登记备案手续为商品房预售合同生效条件的，从其约定，但当事人一方已经履行主要义务，对方接受的除外。”
由此可见，虽然法律要求签订商品房预售合同后，要进行登记备案，但是如果双方签订预售合同后没有办理登记备案手续的，当事人要求确认合同无效，法院是不支持的，是否办理登记备案手续不是预售合同生效的条件。
22、房屋出现质量问题，任何时候都可以要求出卖人修复吗？
《商品房销售管理办法》第33条规定：“房地产开发企业应当对所售商品房承担质量保修责任。当事人应当在合同中就保修范围、保修期限、保修责任等内容做出约定。保修期从交付之日起计算。商品住宅的保修期限不得低于建设工程承包单位向建设单位出具的质量保修书约定保修期的存续期；存续期少于《规定》中确定的最低保修期限的，保修期不得低于《规定》中确定的最低保修期限。非住宅商品房的保修期限不得低于建设工程承包单位向建设单位出具的质量保修书约定保修期的存续期。在保修期限内发生的属于保修范围的质量问题，房地产开发企业应当履行保修义务，并对造成的损失承担赔偿责任。因不可抗力或者使用不当造成的损坏，房地产开发企业不承担责任。”
此外，我国《建筑工程质量管理条例》第40条规定，在正常使用条件下，建设工程的最低保修期限为：（1）基础设施工程、房屋建筑的地基基础工程和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限；（2）屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为5年；（3）供热与供冷系统，为2个采暖期、供冷期；（4）电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程，为2年。其他项目的保修期限由发包方与承包方约定。
由此可见，关于房屋的保修期，是比较复杂的，当事人为了维护自己的权益，除了依照法律的规定，还可以在合同中进行详细的约定，制定房屋的保修条款。所以，房屋出现质量问题，并不是任何时候都可以要求出卖人维修的，出卖人的保修期是有一定的期限的。
23、房屋买卖双方签订合同后，出卖人与第三人恶意串通，又签订合同并交付使用，买受人可以请求确认第二个合同无效吗？
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第10条规定：“买受人以出卖人与第三人恶意串通，另行订立商品房买卖合同并将房屋交付使用，导致其无法取得房屋为由，请求确认出卖人与第三人订立的商品房买卖合同无效的，应予支持。”
因此，房屋买卖双方签订合同后，出卖人又与他人签订合同，并将房屋交付使用，买受人只要能够证明出卖人与第三人是恶意串通，那么其就能请求法院确认出卖人与第三人签订的合同无效。而实际生活中，如果第三人明知买卖双方的合同，还与出卖人签约，其实就是恶意。
24、房屋交付使用后，房产证迟迟办不下来，开发商是否承担违约责任？
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第18条规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”上述条文规定了开发商逾期办理房产证应承担的责任。
在实际生活中，房产证迟迟办不下来，有部分原因是因为开发商出售手续不能及时办理齐全，由于开发商的原因，导致购房者在一定的期间拿不到房产证的，购房者可以要求开发商承担违约责任。为了更好地维护自己的权益，购房者在签订购房合同时，最好约定办理房产证的期限，把时间约定明确，以防开发商恶意拖延办证时间。
25、房屋买卖时，该房屋所占范围的土地使用权是否随之转移？
我国《城市房地产管理法》第32条规定：“房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押。”根据上述法条的规定，在房屋买卖时，该房屋所占范围的土地使用权也随之转移，这就是所谓的“地随房走”。房屋买卖双方签订购房合同后，买卖双方应到房屋所在的的县级以上地方人民政府的房产管理部门办理房屋产权转移登记手续，之后房屋买卖双方凭借变更后的房屋所有权证书和相关证件，到同级人民政府的土地管理部门申请办理土地使用权变更登记，土地管理部门核实以后，由同级人民政府更换土地使用权证书，至此，土地使用权随着房屋买卖发生变更。
26、房屋买卖双方已经办完过户手续，这时双方还能解除合同吗？
我国《合同法》第93条规定：“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人有权解除合同。”
由此可见，只要当事人双方协商好了，达成一致的意见，是可以解除合同的，即使房屋已经过户。
27、房屋买卖合同签订后，一方以未办理房屋产权变更登记为由主张合同无效，能否成立？
我国《物权法》第15条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”
由此可见，对于房屋买卖双方当事人来说，双方只要签订了合同，是否到登记机关办理登记，不影响合同的效力。除非当事人在合同中约定合同生效的时间或其他条款，否则，自合同成立时生效。所以，不能因未办理变更登记，而主张合同无效。
28、房屋买卖中，买受人迟延交付购房款，出卖人可否要求解除合同？
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第15条规定：“根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。”
由此可见，房屋的买受人迟延交付房款的，出卖人可以先予催告，要求其履行合同，支付购房款，如果买受人在催告后3个月的合理期限内仍不支付，那么，出卖人可以请求解除合同。此外，解除权有一定的行使期限。
29、租赁房屋被卖，租房人有权继续居住吗？
我国《合同法》第229条规定：“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。”《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》第119条规定：“私有房屋在租赁期内，因买卖、赠与或者继承发生房屋产权转移的，原租赁合同对承租人和新房主继续有效。”由此可见，租赁房屋被卖，租房人有权继续居住。
30、什么是房屋承租人的优先购买权？
房屋承租人的优先购买权是指出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限（最高人民法院《民法通则意见》规定应提前三个月通知）内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。出卖人没有通知承租人的，承租人可以请求人民法院宣告该房屋买卖无效。
房屋承租人优先购买必须符合两个条件：
第一，在房屋承租的场合，其他承租人没有这一权利；第二，承租人开出的条件和其他人开出的条件相同。

最高检、最高法新司法解释一出，无数银行哭晕在讨债路上，信用卡透支不还不一定构成信用卡诈骗罪！

信用卡透支的钱，除非万不得已，到期必还，是因为有信用卡诈骗罪这一罪名的威慑作用！然而，最高法、最高检最新司法解释一出，估计无数信用卡发卡行将哭晕在讨债的路上。新出台的司法解释大幅度调整构成恶意透支信用卡诈骗罪的量刑标准，详情请看：

（一）关于恶意透支型信用卡诈骗罪定罪量刑标准的调整　

　　根据《解释》规定,恶意透支数额在一万元以上不满十万元的,为“数额较大”;数额在十万元以上不满一百万元的,为“数额巨大”;数额在一百万元以上的,为“数额特别巨大”。经研究并综合兼顾各方面意见建议,《决定》第三条将恶意透支型信用卡诈骗罪的各档数额标准上调至原数额标准的五倍,主要考虑:一是从司法实践情况看,原数额标准已不符合经济社会发展实际情况,偏向保护发卡银行的利益,不利于促进信用卡市场的良性健康发展。二是上调后的数额标准符合宽严相济刑事政策的要求,将有效改变目前对恶意透支型信用卡诈骗罪量刑明显偏重的问题。同时,可以严格控制十年以上有期徒刑、无期徒刑的适用,保持司法解释的前瞻性。三是2016年“两高”《关于办理贪污贿赂刑事案件适用法律若干问题的解释》上调非国家工作人员受贿罪、职务侵占罪的数额标准,可以做适当参照。　

　　(二)关于恶意透支“以非法占有为目的”的认定　

　　根据刑法的规定,“以非法占有为目的”是恶意透支的主观要件,是区分恶意透支与民事违约的最重要标准。司法实践中,认定恶意透支时往往虚置“以非法占有为目的”这一要件,将“经发卡银行两次催收后超过三个月仍不归还”的客观行为直接认定为“以非法占有为目的”,或者对持卡人提出的不具有非法占有目的的辩解不予甄别,存在客观归罪、唯结果论的不当倾向。为了坚持主客观相统一原则,《决定》第一条第一款明确了恶意透支的定义;第二款明确了认定“以非法占有为目的”应当坚持综合判断原则,不得单纯依据持卡人未按规定还款的事实认定非法占有目的;第三款列举了应当认定为“以非法占有为目的”的六种情形,强调和引导办案机关综合全案证据审慎认定恶意透支“以非法占有为目的”的主观要件。　

　　(三)关于“有效催收”的认定　

　　认定发卡银行是否进行了“有效催收”,是判断是否构成恶意透支的要件之一。为防止催收的形式化,合理控制刑事打击面,《决定》第二条明确了“有效催收”的认定问题。第一款结合2011年原银监会制定公布《商业银行信用卡业务监督管理办法》(以下简称《信用卡管理办法》)的相关规定,明确了认定“有效催收”的四项条件:一是要求催收在超过规定限额或者规定期限透支后进行。如果持卡人的透支尚未超过规定限额或者规定期限的,属于对信用卡的合法使用,此时所谓的催收,本质上属于《信用卡管理办法》第六十七条规定的“提醒”,不属于催收。第二项要求催收应当采用能够确认持卡人收悉的方式,但持卡人故意逃避催收的除外。实践中,商业银行常见的催收方式包括电话、电子信息(含短信、微信、电子邮件等)、信函、上门等,除持卡人故意逃避催收外,其实质都应能够确认持卡人收悉。三是要求两次催收至少间隔三十日,旨在解决发卡银行短时间内连续催收的不当做法。四是要求符合催收的有关规定或者约定。《信用卡管理办法》第六十八条规定:“发卡银行应当对债务人本人及其担保人进行催收,不得对与债务无关的第三人进行催收,不得采用暴力、胁迫、恐吓或辱骂等不当催收行为。”这项要求旨在解决实践中司法机关和持卡人反映突出的不当催收甚至暴力催收的问题,确保催收的合法性。第二款明确对于是否属于有效催收,应当结合相关证据材料加以认定,意在加强对司法实践的指导。第三款明确相关证据材料的形式要求,以确保证据材料的客观真实。　

　　(四)恶意透支数额的计算和认定　

　　恶意透支数额的计算和认定问题,是司法实践中困扰办案机关和司法人员的难点问题。《决定》第四条第一款在《解释》规定的基础上,进一步明确了三方面内容:一是明确计算恶意透支数额的时间节点为“公安机关刑事立案时”,鼓励持卡人还款。二是明确恶意透支的数额是指“实际透支的本金数额”,不包括利息、复利、滞纳金、手续费等发卡银行收取的费用。三是明确“归还或者支付的数额,应当认定为归还实际透支的本金”,即不论按照发卡银行的计算方法,持卡人是“还本”还是“付息”,都应当视为归还本金,解决实践中的争议,强化可操作性。第二款明确了检察机关、审判机关对恶意透支数额的审查认定问题。第三款对相关证据材料的形式要求作了规定。　

　　(五)关于恶意透支型信用卡诈骗罪的从宽处理　

　　根据《解释》原第六条第五款的规定,恶意透支应当追究刑事责任,但在公安机关立案后人民法院判决宣告前已偿还全部透支款息的,可以从轻处罚,情节轻微的,可以免除处罚。恶意透支数额较大,在公安机关立案前已偿还全部透支款息,情节显著轻微的,可以依法不追究刑事责任。为了贯彻认罪认罚从宽制度,推动对恶意透支从宽处理的真正落地,《决定》第五条对《解释》原规定作了三方面调整:

一是适度限缩“全部归还”的对象,即不再明确要求“全部归还”的对象为“透支款息”,而按照《决定》第四条的规定相应调整为“实际透支的本金数额”。

二是适度放宽从宽处理的时间范围,即不再限制为“公安机关立案前”,而是把握“提起公诉前”和“一审判决前”两个时间节点分别作出规定:在提起公诉前全部归还或者具有其他情节轻微情形的,可以不起诉;在一审判决前全部归还或者具有其他情节轻微情形的,可以免予刑事处罚。需要注意的是,这里的“不起诉”是绝对不起诉,而不是存疑不起诉或者相对不起诉,有利于发挥检察机关在审查起诉环节的职责和作用。三是适度限制从宽处理的适用情形。鉴于《决定》第三条已经上调了恶意透支的定罪量刑标准,因此对于恶意透支达到“数额巨大”“数额特别巨大”标准的,不适用本条规定。对于曾因信用卡诈骗受过两次以上处罚的持卡人,也不适用本条规定。

　　法释〔2018〕19号

　　最高人民法院最高人民检察院

　　关于修改《关于办理妨害信用卡管理刑事案件

　　具体应用法律若干问题的解释》的决定

　　(2018年7月30日由最高人民法院审判委员会第1745次会议、

　　2018年10月19日由最高人民检察院第十三届检察委员会

　　第七次会议通过,自2018年12月1日起施行)

　　根据司法实践情况,现决定对《最高人民法院、最高人民检察院关于办理妨害信用卡管理刑事案件具体应用法律若干问题的解释》(法释〔2009〕19号,以下简称《解释》)作如下修改:

　　一、将《解释》原第六条修改为:“持卡人以非法占有为目的,超过规定限额或者规定期限透支,经发卡银行两次有效催收后超过三个月仍不归还的,应当认定为刑法第一百九十六条规定的‘恶意透支’。

　　“对于是否以非法占有为目的,应当综合持卡人信用记录、还款能力和意愿、申领和透支信用卡的状况、透支资金的用途、透支后的表现、未按规定还款的原因等情节作出判断。不得单纯依据持卡人未按规定还款的事实认定非法占有目的。

　　“具有以下情形之一的,应当认定为刑法第一百九十六条第二款规定的‘以非法占有为目的’,但有证据证明持卡人确实不具有非法占有目的的除外:

　　“(一)明知没有还款能力而大量透支,无法归还的;

　　“(二)使用虚假资信证明申领信用卡后透支,无法归还的;

　　“(三)透支后通过逃匿、改变联系方式等手段,逃避银行催收的;

　　“(四)抽逃、转移资金,隐匿财产,逃避还款的;

　　“(五)使用透支的资金进行犯罪活动的;

　　“(六)其他非法占有资金,拒不归还的情形。”

　　二、增加一条,作为《解释》第七条:“催收同时符合下列条件的,应当认定为本解释第六条规定的‘有效催收’:

　　“(一)在透支超过规定限额或者规定期限后进行;

　　“(二)催收应当采用能够确认持卡人收悉的方式,但持卡人故意逃避催收的除外;

　　“(三)两次催收至少间隔三十日;

　　“(四)符合催收的有关规定或者约定。

　　“对于是否属于有效催收,应当根据发卡银行提供的电话录音、信息送达记录、信函送达回执、电子邮件送达记录、持卡人或者其家属签字以及其他催收原始证据材料作出判断。

　　“发卡银行提供的相关证据材料,应当有银行工作人员签名和银行公章。”

　　三、增加一条,作为《解释》第八条:“恶意透支,数额在五万元以上不满五十万元的,应当认定为刑法第一百九十六条规定的‘数额较大’;数额在五十万元以上不满五百万元的,应当认定为刑法第一百九十六条规定的‘数额巨大’;数额在五百万元以上的,应当认定为刑法第一百九十六条规定的‘数额特别巨大’。”

　　四、增加一条,作为《解释》第九条:“恶意透支的数额,是指公安机关刑事立案时尚未归还的实际透支的本金数额,不包括利息、复利、滞纳金、手续费等发卡银行收取的费用。归还或者支付的数额,应当认定为归还实际透支的本金。

　　“检察机关在审查起诉、提起公诉时,应当根据发卡银行提供的交易明细、分类账单(透支账单、还款账单)等证据材料,结合犯罪嫌疑人、被告人及其辩护人所提辩解、辩护意见及相关证据材料,审查认定恶意透支的数额;恶意透支的数额难以确定的,应当依据司法会计、审计报告,结合其他证据材料审查认定。人民法院在审判过程中,应当在对上述证据材料查证属实的基础上,对恶意透支的数额作出认定。

　　“发卡银行提供的相关证据材料,应当有银行工作人员签名和银行公章。”

　　五、增加一条,作为《解释》第十条:“恶意透支数额较大,在提起公诉前全部归还或者具有其他情节轻微情形的,可以不起诉;在一审判决前全部归还或者具有其他情节轻微情形的,可以免予刑事处罚。但是,曾因信用卡诈骗受过两次以上处罚的除外。”

　　六、增加一条,作为《解释》第十一条:“发卡银行违规以信用卡透支形式变相发放贷款,持卡人未按规定归还的,不适用刑法第一百九十六条‘恶意透支’的规定。构成其他犯罪的,以其他犯罪论处。”

　　七、将《解释》原第七条改为修改后《解释》第十二条。

　　八、将《解释》原第八条改为修改后《解释》第十三条,修改为:“单位实施本解释规定的行为,适用本解释规定的相应自然人犯罪的定罪量刑标准。”

　　根据本决定,对《解释》作相应修改并调整条文顺序后,重新公布。

　　最高人民法院最高人民检察院

　　关于办理妨害信用卡管理刑事案件

　　具体应用法律若干问题的解释

　　(2009年10月12日最高人民法院审判委员会第1475次会议、

　　2009年11月12日最高人民检察院第十一届检察委员会第二十二次会议通过,根据2018年7月30日最高人民法院审判委员会第1745次会议、2018年10月19日最高人民检察院第十三届检察委员会第七次会议通过的《最高人民法院、最高人民检察院关于修改〈关于办理妨害信用卡管理刑事案件具体应用法律若干问题的解释〉的决定》修正)

　　为依法惩治妨害信用卡管理犯罪活动,维护信用卡管理秩序和持卡人合法权益,根据《中华人民共和国刑法》规定,现就办理这类刑事案件具体应用法律的若干问题解释如下:

　　第一条 复制他人信用卡、将他人信用卡信息资料写入磁条介质、芯片或者以其他方法伪造信用卡一张以上的,应当认定为刑法第一百七十七条第一款第四项规定的“伪造信用卡”,以伪造金融票证罪定罪处罚。

　　伪造空白信用卡十张以上的,应当认定为刑法第一百七十七条第一款第四项规定的“伪造信用卡”,以伪造金融票证罪定罪处罚。

　　伪造信用卡,有下列情形之一的,应当认定为刑法第一百七十七条规定的“情节严重”:

　　(一)伪造信用卡五张以上不满二十五张的;

　　(二)伪造的信用卡内存款余额、透支额度单独或者合计数额在二十万元以上不满一百万元的;

　　(三)伪造空白信用卡五十张以上不满二百五十张的;

　　(四)其他情节严重的情形。

　　伪造信用卡,有下列情形之一的,应当认定为刑法第一百七十七条规定的“情节特别严重”:

　　(一)伪造信用卡二十五张以上的;

　　(二)伪造的信用卡内存款余额、透支额度单独或者合计数额在一百万元以上的;

　　(三)伪造空白信用卡二百五十张以上的;

　　(四)其他情节特别严重的情形。

　　本条所称“信用卡内存款余额、透支额度”,以信用卡被伪造后发卡行记录的最高存款余额、可透支额度计算。

　　第二条 明知是伪造的空白信用卡而持有、运输十张以上不满一百张的,应当认定为刑法第一百七十七条之一第一款第一项规定的“数量较大”;非法持有他人信用卡五张以上不满五十张的,应当认定为刑法第一百七十七条之一第一款第二项规定的“数量较大”。

　　有下列情形之一的,应当认定为刑法第一百七十七条之一第一款规定的“数量巨大”:

　　(一)明知是伪造的信用卡而持有、运输十张以上的;

　　(二)明知是伪造的空白信用卡而持有、运输一百张以上的;

　　(三)非法持有他人信用卡五十张以上的;

　　(四)使用虚假的身份证明骗领信用卡十张以上的;

　　(五)出售、购买、为他人提供伪造的信用卡或者以虚假的身份证明骗领的信用卡十张以上的。

　　违背他人意愿,使用其居民身份证、军官证、士兵证、港澳居民往来内地通行证、台湾居民来往大陆通行证、护照等身份证明申领信用卡的,或者使用伪造、变造的身份证明申领信用卡的,应当认定为刑法第一百七十七条之一第一款第三项规定的“使用虚假的身份证明骗领信用卡”。

　　第三条 窃取、收买、非法提供他人信用卡信息资料,足以伪造可进行交易的信用卡,或者足以使他人以信用卡持卡人名义进行交易,涉及信用卡一张以上不满五张的,依照刑法第一百七十七条之一第二款的规定,以窃取、收买、非法提供信用卡信息罪定罪处罚;涉及信用卡五张以上的,应当认定为刑法第一百七十七条之一第一款规定的“数量巨大”。

　　第四条 为信用卡申请人制作、提供虚假的财产状况、收入、职务等资信证明材料,涉及伪造、变造、买卖国家机关公文、证件、印章,或者涉及伪造公司、企业、事业单位、人民团体印章,应当追究刑事责任的,依照刑法第二百八十条的规定,分别以伪造、变造、买卖国家机关公文、证件、印章罪和伪造公司、企业、事业单位、人民团体印章罪定罪处罚。

　　承担资产评估、验资、验证、会计、审计、法律服务等职责的中介组织或其人员,为信用卡申请人提供虚假的财产状况、收入、职务等资信证明材料,应当追究刑事责任的,依照刑法第二百二十九条的规定,分别以提供虚假证明文件罪和出具证明文件重大失实罪定罪处罚。

　　第五条 使用伪造的信用卡、以虚假的身份证明骗领的信用卡、作废的信用卡或者冒用他人信用卡,进行信用卡诈骗活动,数额在五千元以上不满五万元的,应当认定为刑法第一百九十六条规定的“数额较大”;数额在五万元以上不满五十万元的,应当认定为刑法第一百九十六条规定的“数额巨大”;数额在五十万元以上的,应当认定为刑法第一百九十六条规定的“数额特别巨大”。

　　刑法第一百九十六条第一款第三项所称“冒用他人信用卡”,包括以下情形:

　　(一)拾得他人信用卡并使用的;

　　(二)骗取他人信用卡并使用的;

　　(三)窃取、收买、骗取或者以其他非法方式获取他人信用卡信息资料,并通过互联网、通讯终端等使用的;

　　(四)其他冒用他人信用卡的情形。

　　第六条 持卡人以非法占有为目的,超过规定限额或者规定期限透支,经发卡银行两次有效催收后超过三个月仍不归还的,应当认定为刑法第一百九十六条规定的“恶意透支”。

　　对于是否以非法占有为目的,应当综合持卡人信用记录、还款能力和意愿、申领和透支信用卡的状况、透支资金的用途、透支后的表现、未按规定还款的原因等情节作出判断。不得单纯依据持卡人未按规定还款的事实认定非法占有目的。

　　具有以下情形之一的,应当认定为刑法第一百九十六条第二款规定的“以非法占有为目的”,但有证据证明持卡人确实不具有非法占有目的的除外:

　　(一)明知没有还款能力而大量透支,无法归还的;

　　(二)使用虚假资信证明申领信用卡后透支,无法归还的;

　　(三)透支后通过逃匿、改变联系方式等手段,逃避银行催收的;

　　(四)抽逃、转移资金,隐匿财产,逃避还款的;

　　(五)使用透支的资金进行犯罪活动的;

　　(六)其他非法占有资金,拒不归还的情形。

　　第七条 催收同时符合下列条件的,应当认定为本解释第六条规定的“有效催收”:

　　(一)在透支超过规定限额或者规定期限后进行;

　　(二)催收应当采用能够确认持卡人收悉的方式,但持卡人故意逃避催收的除外;

　　(三)两次催收至少间隔三十日;

　　(四)符合催收的有关规定或者约定。

　　对于是否属于有效催收,应当根据发卡银行提供的电话录音、信息送达记录、信函送达回执、电子邮件送达记录、持卡人或者其家属签字以及其他催收原始证据材料作出判断。

　　发卡银行提供的相关证据材料,应当有银行工作人员签名和银行公章。

　　第八条 恶意透支,数额在五万元以上不满五十万元的,应当认定为刑法第一百九十六条规定的“数额较大”;数额在五十万元以上不满五百万元的,应当认定为刑法第一百九十六条规定的“数额巨大”;数额在五百万元以上的,应当认定为刑法第一百九十六条规定的“数额特别巨大”。

　　第九条 恶意透支的数额,是指公安机关刑事立案时尚未归还的实际透支的本金数额,不包括利息、复利、滞纳金、手续费等发卡银行收取的费用。归还或者支付的数额,应当认定为归还实际透支的本金。

　　检察机关在审查起诉、提起公诉时,应当根据发卡银行提供的交易明细、分类账单(透支账单、还款账单)等证据材料,结合犯罪嫌疑人、被告人及其辩护人所提辩解、辩护意见及相关证据材料,审查认定恶意透支的数额;恶意透支的数额难以确定的,应当依据司法会计、审计报告,结合其他证据材料审查认定。人民法院在审判过程中,应当在对上述证据材料查证属实的基础上,对恶意透支的数额作出认定。

　　发卡银行提供的相关证据材料,应当有银行工作人员签名和银行公章。

　　第十条 恶意透支数额较大,在提起公诉前全部归还或者具有其他情节轻微情形的,可以不起诉;在一审判决前全部归还或者具有其他情节轻微情形的,可以免予刑事处罚。但是,曾因信用卡诈骗受过两次以上处罚的除外。

　　第十一条 发卡银行违规以信用卡透支形式变相发放贷款,持卡人未按规定归还的,不适用刑法第一百九十六条‘恶意透支’的规定。构成其他犯罪的,以其他犯罪论处。

　　第十二条 违反国家规定,使用销售点终端机具(POS机)等方法,以虚构交易、虚开价格、现金退货等方式向信用卡持卡人直接支付现金,情节严重的,应当依据刑法第二百二十五条的规定,以非法经营罪定罪处罚。

　　实施前款行为,数额在一百万元以上的,或者造成金融机构资金二十万元以上逾期未还的,或者造成金融机构经济损失十万元以上的,应当认定为刑法第二百二十五条规定的“情节严重”;数额在五百万元以上的,或者造成金融机构资金一百万元以上逾期未还的,或者造成金融机构经济损失五十万元以上的,应当认定为刑法第二百二十五条规定的“情节特别严重”。

　　持卡人以非法占有为目的,采用上述方式恶意透支,应当追究刑事责任的,依照刑法第一百九十六条的规定,以信用卡诈骗罪定罪处罚。

　　第十三条 单位实施本解释规定的行为,适用本解释规定的相应自然人犯罪的定罪量刑标准。

核心提示

　　想要改动房产证上的名字有几种不同的方法，会涉及到产权、债权、税费等各种问题，而且房产证改名字对于婚前、婚后，是否有贷款未偿清有不同解释，不同情况的办理费用也不相同。

这些名字要分清

1.购房合同

写几个人的名字都可以，但是注意购房合同上填写的购买人是谁，房产证就登记给谁。

2.按揭贷款合同

只能写一个人名字，因为按揭购房只能按照谁贷款谁签字的原则进行处理，保证购房合同、贷款合同和房产证上签名统一，其原因是规避银行的贷款风险。

3.房产证

上面只有一个人名字，要求是一人一证，第一业主持有，在占有房屋份额那栏填的是共有。

4.房地产权共有（用）证

房产其他共权人持有，同样在占有房屋份额那栏填的是共有，这个证在法律上标志着房产的共同归属，同时双方约定各自的出资额或所占份额。

房产证改名有哪些方式？

在房产证上加名字，也就是增加这个房子的共有权人，共有三种方式：析产登记、买卖或赠与。

1.关于析产登记

很多人不是很清楚，一般是指原本为一个人所有的房产，后平均分割变为两人或多人所有，就需要进行析产登记，较多适用于夫妻配偶。

2.关于房产证减名字

类似于份额转让，流程和正常的房屋买卖类似，需要缴纳所占份额的契税。

（1）父母子女之间减名字，同样视为买卖交易，要收取契税。如果房产证办理时间不满2年的，还需要缴纳全额营业税。

（2）夫妻之间加名字或去名字，不收取契税。

房产证加名分哪些情况？

1.夫妻加名，婚前婚后各不同

婚前加名

按赠与、买卖方式依据双方申请办理。

（一）赠与，夫妻双方需先到公证处办理赠与公证书，夫妻一方赠与另一方一半产权，之后双方携带房产证、身份证、公证书到中心办理加名手续。

（二）买卖，双方需签订买卖合同，然后携带房产证、身份证、不动产完税凭证到中心申请办理。

婚后加名

这种情况属于变更登记，市民只需提供夫妻双方身份证明、《结婚证》、《房屋所有权证》、《房屋登记申请书》等申请材料，共同到有管辖权的房屋登记部门进行面签后，即可办理相关房屋权属变更手续。免征契税、个税和营业税，仅收取房屋登记费和印花税等。

【注意】如果是之前签订购房合同时没有写上两人的名字，办理两证的时候不能加名，需要在办理两证后，还清贷款的情况下才能进行。购房合同的名字和房产证的名字是一致的。

2.父母子女加名，选择赠与最合适

如果是父母、子女等这种关系间的房产要办理变更手续，就可以考虑二手房买卖或者是赠与。

赠与流程：

赠与人与受赠人订立房屋赠与的书面合同，即赠与书。按规定，房屋赠与一定要采用书面形式。

房屋赠与的当事人(受赠人)凭原房屋所有权证、赠与合同，按规定缴纳有关契税。

办理公证。根据规定，房屋赠与必须办理公证。

办理房屋所有权转移登记手续。房屋赠与当事人到房地产管理机构申请变更登记，应提交申请书、身份证件、原房地产产权证、赠与书及公证书和契税收据。

赠与人将房屋交付受赠人。

直系亲属间赠与是不限购的，不需要做购房资格审查。

赠予手续：

（一）赠予人与受赠人订立房屋赠予的书面合同，即赠予书。

（二）受赠人凭原房屋所有权证、赠予合同，按规定缴纳有关契税，办理公证。受赠人到房地产管理机构申请变更登记，应提交申请书、身份证件、原房地产产权证、赠予书及公证书和契税收据。

3.兄弟姐妹加名，多数考虑买卖

虽然非直系亲属间房产加名也可以考虑赠与过户方式，但是由于税费比较高，同时限购未取消之前也要考虑购房资格，所以买卖方式比较合适。

买卖流程：双方或三方（中介）协商清楚后签订购房合同，之后在网上进行网签备案，去房管局办理购房资格审查，通过后，打印购房合同，办理过户手续。需携带双方身份证明、婚姻状况证明、房屋两证等资料。

4.按揭中房产加名字

【注意】上述前提都是房子贷款已经还清，否则需要先去银行还清贷款，注销掉之后，再拿着房产证去行政服务中心办理相关业务。

法律普及：婚前购买的房屋属于个人财产，婚后加名变为夫妻共有财产，房屋权属发生变更。由于房屋存在抵押贷款，借款人将由一人变成两人。《物权法》191条规定，抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产。

银行担心什么？

一、签订按揭贷款合同时，一般银行都会声明不能随意更改借款人；

二、签合同时抵押人是一人，银行只对这一个人的征信等进行调查。如果产权人变成两个，银行就得对另一个人进行重新调查，如果此人的征信有污点，还会影响到贷款合同；

三、房贷合同涉及贷款利率等问题，目前一套房和二套房的利率是不同的，原来银行只调查一个人的购房情况，现在加了一个人，如果这个人已经有多套房产，那么房贷利率还得重新计。

因此，在房产证上加名须经过银行批准，一般银行规定：房贷没有还完是不能加名的。

一、案情简介

甲男2004年购房一套，当时价格18万元，甲男首付8万元，从银行贷款10万元，契税等其他费用1万元，婚前甲男还贷本息合计5万元。2008年甲男与乙女结婚，房屋价值41万元，产权登记在甲男名下。婚姻关系存续期间双方共同还贷10万元将贷款清偿完毕，其中本金7万元，利息3万元。2012年离婚时房屋现值90万元。

甲男与乙女双方对解除婚姻关系没有异议，但对房屋补偿款的数额有异议。甲男认为，其婚前已经与房地产公司签订购房合同并从银行贷款，虽然婚后还贷本息共计10万元，但每月银行都是从其工资卡中定期扣款，女方并没有参与还贷，离婚时无权获得任何补偿款。乙女认为，双方没有约定实行分别财产制，男方的工资收入应当属于夫妻共同财产，离婚时应按房产现值90万元减去男方购房时的价格18万元作为基数对其进行补偿，即乙女应获得的补偿款是40万元。

二、 法院裁判情况

一审法院经审理认为，甲男和乙女结婚后还贷10万元，虽然系甲男每月用自己的工资卡归还银行贷款，但双方当事人并没有约定实行分别财产制，甲男的工资收入应当属于夫妻共同财产。根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国婚姻法>若干问题的解释（三）》第十条：“夫妻一方婚前签订不动产买卖合同，以个人财产支付首付款并在银行贷款，婚后用夫妻共同财产还贷，不动产登记于首付款支付方名下的，离婚时该不动产由双方协议处理。依前款规定不能达成协议的，人民法院可以判决该不动产归产权登记一方，尚未归还的贷款为产权登记一方的个人债务，双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分，离婚时应根据婚姻法第三十九条第一款规定的原则，由产权登记一方对另一方进行补偿”的规定。

第一步应先计算诉争房产的升值率，即诉争房产现价格除以(结婚时诉争房产价格＋共同已还利息＋其他费用)＝90/（41＋3＋1）＝200％；

第二步计算非产权登记一方所得补偿款，即共同还贷部分乘以不动产升值率，该数额的一半即为应补偿的数额。10乘以200％＝20万元，非产权登记一方所得补偿款为10万元。一审法院判决诉争房产归甲男所有，甲男应支付给乙女10万元补偿款。

乙女不服提起上诉，二审法院判决：驳回上诉，维持原判。

三、 主要观点及理由

《最高人民法院关于适用<中华人民共和国婚姻法>若干问题的解释（三）》公布实施后，审判实践中对第十条涉及的婚内共同还贷增值部分的计算，各地法院做法不一，计算结果也存在较大差异。对于一方婚前贷款购买不动产、婚后夫妻共同还贷的情形，离婚时如何计算共同还贷的增值部分，有法官提出了分步计算的方法。 

第一步是计算不动产升值率，不动产升值率＝不动产现价格除以不动产成本，而这里的不动产成本等于购买时不动产价格＋共同已还利息＋其他费用。在计算不动产升值率时，必须考虑利息成本，不能简单地用不动产现价格除以结婚时价格直接得出升值率。“其他费用”是指交易所涉及的成本，属于购房的必要支出，如契税、印花税、营业税、评估费、中介费等，但不包括公共维修基金和物业费，因为其费用产生的基础并非交易，而是不动产长期使用中产生的费用；

第二步是计算非产权登记一方所得补偿，即共同还贷部分乘以不动产升值率，该数额的一半即为应补偿的数额。

计算具体补偿数额时，应注意确定计算时点，这里的增值是指婚后增值，不包括婚前增值，后者属于一方的个人财产。同时还应考虑两种情形下的修正问题，

一是离婚时贷款尚未清偿完毕，只能将夫妻共同已经偿还的利息计入不动产成本，而不能将长达20年或者30年的尚未还贷的利息都纳入成本，否则会出现非产权登记一方既未享受后续可能产生的升值收益、却要现实承担因计入所有利息导致补偿额降低的不公平结果；

二是一方购买不动产后经过一段时间才结婚的情形，计算不动产升值率时，应以结婚时不动产价格作为计算依据，不能以购买时不动产价格作为依据，因为购买不动产至结婚前这段时间不动产的增值收益属于一方婚前个人财产。

我们认为，上述分步计算法简明易懂好操作，对审判实践中审理相关的案件提供了可资借鉴的方法。

另外需要指出的是，在离婚分割争议房产时，法官不仅要明了“双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分”，同时要根据婚姻法第三十九条的规定，根据财产的具体情况，按照照顾子女和女方权益的原则作出公平裁判。也就是说，计算出的补偿数额不是绝对的，法官可以根据案件的实际情况行使一定的自由裁量权，目的只有一个，即相对公平合理地解决纠纷，平衡保护离婚双方当事人的利益。

审判实践中，有时也会遇到房价下跌的情况，比如购买房产时在一个比较高的点位，婚后夫妻共同还贷若干年后，离婚时房产的现值反而比当初购买时下跌了。面对这种房产没有增值甚至出现负增长的情况，我们认为，产权登记一方至少要给另一方共同还贷本息一半的补偿。原因有二：

一是一方婚前已经签订房产买卖合同，购买什么地理位置、什么楼层、什么朝向的房产是购买方自己的选择，另一方婚后只是共同参与还贷，购买方自然应当承担房价下跌的风险；

二是离婚时房产判归产权登记一方，如果只是用于居住而非投资，房价暂时下跌并不会对其造成实质性损失。

四、最高人民法院民一庭意见

在适用婚姻法司法解释（三）第十条时，涉及夫妻共同还贷款项及其相对应增值部分的数额等于以夫妻共同还贷部分乘以不动产升值率。所称不动产升值率，是用不动产现价格除以不动产成本，不动产成本包括购买时不动产价格＋共同还贷的利息部分＋其他费用（比如契税、印花税、营业税、评估费等）。