01. 房屋是否设立了居住权？

自2021年1月1日起，《民法典》正式实施，其增设了一个居住权制度，即居住权人有权按照合同约定，对他人的住宅享有占有、使用的用益物权，以满足生活居住的需要。居住权自登记时设立，自居住权期限届满或者居住权人死亡时消灭。居住权一般是无偿设立的，且不得转让、继承。设立居住权的房屋不得出租。鉴于上述居住权的种种限制，购房者在购买二手房时，应当同时调查该二手房是否设立了居住权。如果设立了居住权，建议购房者在确认该二手房房屋居住权注销后再行购买。

02. 房屋在出售前是否已出租给他人？

鉴于“买卖不破租赁”原理，购房者在购买房屋之前，应当调查了解该房屋是否已经出租给他人。如果已经出租给他人的，购房者即便已经购买了该房屋，也必须等到该租赁合同期限届满后才能入住。因此，建议购房者在购买二手房时必须要让房东在房屋买卖合同中承诺该房屋未出租给他人；违反该承诺的，购房者有权要求解除合同或者要求房东承担相应的违约责任。

03. 房屋在出售时是否存在法院查封登记或者抵押的情形？

考虑到二手房屋一旦被法院查封或者已办理抵押登记的，将无法顺利办理过户，且购房者也可能无法顺利购得该房屋。因此，购房者在签订购房合同前，应当要了解清楚该二手房的产权状况，是否已被法院查封或者办理抵押登记。对于签订房屋买卖合同后至房屋过户登记前的一段期间，建议购房者在购房合同中要求房东承诺，一旦因其擅自将房屋办理抵押登记或者因房东债务问题导致房屋被法院查封的，购房者有权立即解除合同，并且有权要求房东赔偿其因此遭受的全部损失，包括但不限于法律费用及购房同等规格房屋而多产生的费用。

注意：对于低于市场价格的二手房，购房者需要格外注意，售房者可能深陷债务纠纷而要急于出售该房产，故其开价非常低。对于该情况，建议购房者与售房者详细交流了解情况后，再确定是否要购买该房屋。即便要购买的，建议大部分资金全部进入资金托管账户，以保证资金安全。

04. 房屋的学区功能是否已经使用？

很多购房者购买二手房的原因系在于购买二手房之后，可以立即使用该房屋的学区功能，较一手商品房具有一定的优势。为此，购房者在签订房屋买卖合同之前应当仔细询问房东是否已经使用了该房屋的学区功能。同时，本律师建议购房者在签订合同时要求房东在合同中承诺其未使用该房屋的学区；违反该约定的，购房者将有权立即解除合同，并且要求房东承担因其违约而产生的违约责任。

05. 房屋是否已被办理了户口地址登记？

对于已经利用该房屋办理了户口地址登记的，新购得该房屋的购房者恐将无法顺利将其户口迁移至该房屋地址中。因此，除了在签订购房合同时详细了解该户口问题，还需要在合同中明确该问题。如果已经有其他人将户口迁移至该房屋内的，需要承诺户口迁移的具体时间；如果违约的，需要对购房者承担相应的违约责任。

06. 支付购房款应当按照当地政策办理？

鉴于张家港地区二手房交易如涉及按揭贷款的，购房的首付款以及银行贷款都应当进入资金托管账户。因此，购房者即便要支付首付款的，应当将该款项支付到资金托管账户，而不是房东的个人账户。如果前期支付的价款属于定金的，为保障将来房东能够严格履行定金合同义务的，应当将该价款备注注明为定金，使之受到定金罚则的约束。

07. 二手房交易涉及哪些税费问题？

对于个人转让住房的，区分该住房自办理产权登记之日起是否满2年。如果已经满2年的，转让方仅需缴纳个人所得税；如果不满2年的，转让方需要缴纳个人所得税及增值税；如果已经满5年的，且是转让方家庭唯一生活用房的，免征个人所得税。

对于个人购买住房的，购买方承担的税种主要是契税，而影响契税高低的因素主要有两个，其一为住房的面积是否超过90平方米，其二为购房方所购的住房是否系其首套家庭住房。

《民法典》第九百四十四条第三款规定：

物业服务人不得采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催交物业费。
根据该条款的规定，意味着中国首部《民法典》，以法律的形式明确禁止物业公司采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催交物业费。而在以往，在法律没有明文规定的规定的情况下，经常有物业公司就采取停止供水、供电的方式催缴物业费。
那么，基本没有民法典的规定，物业公司就能采取停水停电的方式催缴物业费吗？

看看以往的司法观点吧：

那么谁又是本次《民法典》第944条规定的最大收益者呢？

业主？

物业公司？

还是其他，保证你想不到（文章最后有答案）

司法观点

1.物业公司能否因业主欠费而擅自停水、断电或停止小区公共服务？

基于小区公共利益保护的考虑，物业公司亦不得因业主欠费而擅自停水、断电或停止小区公共服务。物业服务合同与供水供电合同是两个独立的合同，涉及不同的合同当事人，小区业主供水供电合同的相对人是供水公司和电力供应公司。

根据权利义务相一致的原则，用水用电人有义务交纳水费和电费，供水、供电公司有义务按照约定供水、供电。也就是说，用水用电人有要求供水、供电的权利，而供水、供电公司相应的享有收取水费电费的权利。根据双务合同履行中抗辩权行使的原则，如果用水用电人不履行交纳水费电费的义务，则供水供电公司可以拒绝履行供水供电的义务，即供水供电公司此时有停水停电的权利。可见，享有停水停电权利的权利人是供水公司和电力供应公司而非物业服务企业。

在物业服务合同中，双方当事人约定在业主不交纳物业服务费用的情况下，赋予物业服务企业停水停电的权利是不合理的，因为这一约定侵犯了供水供电人的权利。在合同法上，这属于涉他合同条款，这种条款必须经过第三人即供水供电人的同意，否则是无效的。并且，由于供水供电义务所对应的是交纳水费电费义务，即使供水供电公司授权物业服务企业代替其收取水费电费并可以停水停电作为收取费用的手段，物业服务企业也不能以停水停电催缴物业服务费用，因为供水供电不是物业服务企业提供的服务，其从供水供电公司得到授权的范围是有限制的。

（摘自《房地产纠纷裁判思路与规范指引（下）》，韩延斌、王林清著，人民法院出版社2014年版）

2.物业公司、供水（电）企业与业主间的法律关系

小区业主，即建筑物区分所有权人对其共用部分往往采取委托管理的方式进行管理。所谓委托管理，是指区分所有权人将管理业务概括地委托管理公司或第三人加以管理，此时区分所有权人与管理人之间属于一种委任关系，并且相互间通常有一委任契约存在。本案中物业公司与业主之间即存在委托合同关系，物业公司依据物业服务合同对小区进行物业服务并承担一定的管理职能，业主则应缴付相应的物业管理费用并遵守管理规约的约定。

日常生活中，供水供电企业与业主（用水人、用电人）之间存在供水、供电合同关系。我国《合同法》第一百七十六条规定，供用电合同是供电人向用电人供电，用电人支付电费的合同。在供水、供电合同中，用水用电人有要求供水供电的权利，而供水供电公司相应地享有收取水费电费的权利，如果用水用电人不履行交纳水费电费的义务，则供水供电公司可以拒绝履行供水供电的义务，即供水供电公司此时有停水停电的权利。《合同法》第一百七十六条规定，用电人应当按照国家有关规定和当事人的约定及时交付电费。用电人逾期不交付电费的，应当按照约定支付违约金。经催告用电人在合理期限内仍不交付电费和违约金的，供电人可以按照国家规定的程序中止供电。

（摘自《审判监督指导·2013年第1辑（总第43辑）》，景汉朝主编，最高人民法院审判监督庭编，人民法院出版社2013年版）

3.停水停电条款的效力

通过上文的分析可见，物业公司、供水（电）企业与业主间分别存在物业服务合同关系和供水、供电合同关系，两种法律关系是独立的。《物业管理条例》第四十五条规定，物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。物业服务企业接受委托代收前款费用的，不得向业主收取手续费等额外费用。这一规定明确了供水（电）企业与业主的直接关系，理清了物业公司、业主以及供水（电）企业之间的关系，有效防止了物业公司利用其便利条件侵害业主利益的行为。

本案中，物业公司根据《住宅室内装饰装修管理规定》与业主（装修人）签订住宅室内装饰装修管理服务协议，是履行其物业服务合同义务的表现，但其在协议中约定业主违反装修规定的将给予停水停电处理，则逾越了合同的相对性。因为供水供电的主体是供水供电企业，供水供电义务所对应的是交纳水费电费义务，只有在业主逾期不交付水电费的情况下，供水供电企业才有权对业主采取停水停电措施，物业公司无权停水停电，本协议中的约定不仅损害了业主对房屋的所有权，也损害了公民的基本生存权利，应认定无效，物业公司擅自停水停电造成业主损害的，应当承担侵权损害赔偿责任。

很显然，即便民法典没有规定，物业公司亦不能以停水、停电来催收物业费，但是，在涉及到相关诉讼时，由于没有具体的法律法规规定，判决物业公司败诉时需要法官深刻的法理分析，突然发现，原来《民法典》规定物业公司不得以停水停电的方式催缴物业费，受益最大的不是业主，而是法官！

基本案情

夫妻离婚时法院对共同债务的处理作出了判决，判决由其中一方偿还的债务，另一方代为清偿后，如何主张权利救济？近日法院审结了这样一起涉及代偿债务的离婚后财产纠纷。

张某和李某原来是夫妻关系，二人后因感情不和，于2018年经如东县人民法院判决离婚。离婚时，法院对夫妻共同债务的具体偿还方式作出了判决，其中涉及一笔债权人为王五的20000元借款，这笔债务判决由李某偿还。此后两年时间里，李某一直没有主动偿还这笔债务。于是，债权人王五将张某起诉到法院，要求张某还这笔钱。因该债务原本属于夫妻共同债务，法院判决支持了王五的诉讼请求，判决后张某也主动履行了义务，偿还了王五20000元。此后，张某一纸诉状将李某告上法院，向李某追偿这20000元。

人民法院审理后认为，虽然案涉20000元系夫妻共同债务，但法院生效判决已确认由李某偿还，债权人王五基于夫妻共同债务的属性向张某主张并实现权利后，张某可依据离婚判决书向李某追偿。据此判决支持了张某的诉讼请求。

法官说法

夫妻离婚时关于共同债务的协议或判决，相对债权人而言只是一种内部约定，对债权人不具有约束力，除非经债权人同意，否则债权债务关系不能发生转移，债权人仍可要求任何一方承担清偿责任。一方就夫妻共同债务代为履行清偿责任后，可依据离婚协议或生效法律文书向对方追偿。

自然资源部关于做好不动产抵押权登记工作的通知
自然资发[2021]54号
各省、自治区、直辖市自然资源主管部门，新疆生产建设兵团自然资源局：

为落实《民法典》对不动产抵押权的规定，现就有关事项通知如下：

一、依法确定不动产抵押范围。学校、幼儿园、医疗机构、养老机构等为公益目的成立的非营利法人的教育设施、医疗卫生设施、养老设施和其他公益设施，以及法律、行政法规规定不得抵押的其他不动产，不得办理不动产抵押登记。

二、明确记载抵押担保范围。当事人对一般抵押或者最高额抵押的主债权及其利息、违约金、损害赔偿金和实现抵押权费用等抵押担保范围有明确约定的，不动产登记机构应当根据申请在不动产登记簿“担保范围”栏记载；没有提出申请的，填写“/”。

三、保障抵押不动产依法转让。当事人申请办理不动产抵押权首次登记或抵押预告登记的，不动产登记机构应当根据申请在不动产登记簿“是否存在禁止或限制转让抵押不动产的约定” 栏记载转让抵押不动产的约定情况。有约定的填写“是”，抵押期间依法转让的，应当由受让人、抵押人（转让人）和抵押权人共同申请转移登记；没有约定的填写“否”，抵押期间依法转让的，应当由受让人、抵押人（转让人）共同申请转移登记。约定情况发生变化的，不动产登记机构应当根据申请办理变更登记。

《民法典》施行前已经办理抵押登记的不动产，抵押期间转让的，未经抵押权人同意，不予办理转移登记。

四、完善不动产登记簿。对《国土资源部关于启用不动产登记簿证样式（试行）的通知》（国土资发〔2015〕25号）规定的不动产登记簿样式进行修改：

1.在“抵押权登记信息”页、“预告登记信息”页均增加“担保范围”、“是否存在禁止或限制转让抵押不动产的约定”栏目。

2.将“抵押权登记信息”页的“最高债权数额”修改为“最高债权额”并独立为一个栏目，填写最高额抵押担保范围所对应的最高债权数额。

五、更新不动产权证书和不动产登记证明。更改法律依据，将电子和纸质不动产权证书、不动产登记证明中的“《中华人民共和国物权法》”修改为“《中华人民共和国民法典》”。

六、调整不动产登记系统、数据库以及申请书。各地要根据新的不动产登记簿，抓紧升级改造各级不动产登记系统，扩展完善数据库结构和内容，将新增和修改的栏目纳入登记系统和数据库，并实时完整上传汇交登记信息。要在不动产登记申请书中增加“担保范围”等栏目，完善申请书示范文本等，保障登记工作顺畅开展

日前，经内江两级法院审理，周某诉四川某机械制造公司劳动争议案有了结果。法院认定，公司与员工的约定违反法律强制性规定，属无效约定。　　起诉：公司未买保险，员工索赔经济补偿　　今年5月，59岁的周某与四川某机械制造公司解除劳动关系后，向市中区人民法院提起诉讼，请求法院判决公司支付拖欠工资及经济补偿等共计10万余元。　　周某诉称，其于2003年5月受聘到被告处从事车工工作，双方签订书面无固定期限《劳动合同书》及《劳动合同书补充约定》。自2015年起，被告开始拖欠原告工资共计55125元，且在聘期内，被告未为原告办理并缴纳养老保险金、失业保险金。　　2020年3月原告与被告协商办理并缴纳社保，支付拖欠工资未果。之后，原告通过快递向被告寄送了《解除劳动合同通知书》，通知被告因被申请拖欠工资，未为原告办理缴纳社会保险费，双方于2020年3月16日终止劳动关系。

　　在原告看来，被告未依法为原告办理和缴纳社会、失业保险，并拖欠工资，根据《劳动合同法》及《社会保险法》相关规定，被告应向原告支付17年的经济补偿金28050元及原告应当领取的失业保险金31680元。　　公司：员工自愿放弃购买保险，公司将保险费随工资发放　　面对原告诉求，被告四川某机械制造公司则辩称，公司没有欠付原告工资，为证明自己的诉讼主张，被告提供了每月工资明细表。　　而关于社会保险缴纳的问题，被告承认，公司确实没有统一为员工进行保险登记，但从2006年开始至2011年，被告一直将保险费按比例补贴给员工，原告凭缴费单到被告财务部按标准报销保险费补贴。后由于公司经营特别困难，拖欠原告保险补贴32775.83元。　　而公司之所以这样做，被告解释称，公司于2015年1月9日召开员工大会，征求员工意见，是否统一参保，员工都不同意统一参保，员工担心公司困难，无法按时缴纳保险金；另外，统一参保可能涉及员工要补交保费。因此，在考虑到员工的情绪后，公司未统一参保。加上失业保险不能单独参缴，被告未为原告参缴包括失业保险在内的各项社会保险。从公司角度来看，公司不存在过错，从客观来看，公司应承担的医疗养老保险补贴是发放给员工的，虽然之后因经营困难拖欠原告保险补贴32775.83元，但员工以个人名义参加了社保，从员工来看，不存在损失。在被告看来，原告与公司解除劳动合同，不属于公司支付经济补偿的情形。　　认定：公司未统一办理社会保险，违反法律强制性规定　　公司是否应该向员工支付经济补偿？市中区人民法院一审审理后认为，公司存在违法行为。

　　法官指出，根据《中华人民共和国劳动法》第七十二条“用人单位和劳动者必须依法参加社会保险，缴纳社会保险费”、《中华人民共和国社会保险法》第五十八条第一款“用人单位应当自用工之日起三十日内为其职工向社会保险经办机构申请办理社会保险登记”之规定，为劳动者缴纳社会保险费是用人单位应尽的法定义务。　　在本案中，原、被告于2003年5月22日起形成劳动关系，被告至今未为原告办理社会保险，虽然原、被告签订的《劳动合同书补充约定》约定在公司未以单位统一办理社会保险前按相应比例将公司应缴纳的金额以补贴的形式随工资发放给原告，但该约定违反了法律强制性规定，应属无效约定，被告不能免除为原告办理社会保险手续的法定义务。　　根据《中华人民共和国劳动合同法》第三十八条第三项“用人单位有下列情形之一的，劳动者可以解除劳动合同：（三）未依法为劳动者缴纳社会保险费的”、第四十六条第一项“有下列情形之一的，用人单位应当向劳动者支付经济补偿：（一）劳动者按照本法第三十八条规定解除劳动合同的”之规定，用人单位未依法为劳动者办理社会保险，劳动者有权依此解除劳动合同，并要求用人单位按照法律规定的标准向其支付经济补偿。　　本案中，被告自2003年5月22日起未为原告办理社会保险，原告于2020年3月14日向被告发出《解除劳动关系通知书》确认双方的劳动关系于2020年3月16日解除，该项主张合法有据，原告有权以被告未在劳动关系存续期间为其办理社会保险为由解除双方的劳动关系，并要求被告支付经济补偿。　　据此，一审法院依据《中华人民共和国劳动合同法》相关规定，就原告应当享有的经济补偿数额依法进行了计算，认定自2008年1月1日起施行《中华人民共和国劳动合同法》算起，至2020年3月16日，原、被告双方解除劳动关系期间的经济补偿金共计20625元。原告主张超过的部分，缺乏事实与法律依据，法院不予支持。　　法院还就原告主张的失业保险待遇损失进行了计算，认定被告应当赔偿原告失业保险损失11880元。此款自判决生效之日起由被告按月向原告支付1320元，连续共计向原告支付9个月，如原告在此期间重新就业，被告停止支付。　　一审法院驳回了原告的其他诉讼请求。该案后经内江市中级人民法院二审审理，判决维持原判。