本应是和和睦睦的家人，却因借名买房一事对簿公堂!

这是怎么回事?

姐姐认为房子是她买的，只是借了弟弟的名字;

弟弟认为房产证上写的是自己的名字

房子就是自己的，不该归姐姐。

借名买房的事情真实有效吗?

购房后房屋的所有权归谁?

法律对此又是如何界定的呢?

1基本案情

阿梅与阿荣是姐弟。2008年，已经有两套房的阿梅看中某小区一套房，便以现金方式向前业主支付了定金4.37万元。

因当时弟弟阿荣刚参加工作，且是集体户口，经与父母、阿荣商量之后认为以弟弟阿荣的名字购买房子，既可以解决弟弟落户、后续结婚生子问题，又可以解决因限购政策无购房资格问题。

于是，由阿荣与前业主签订《房地产买卖合同》，约定阿荣以82万元价格购买房屋。

2010年9月，房产过户登记至阿荣名下并办理了抵押登记，但房屋的首付款、税费及2013年4月前的房贷均由阿梅支付，此后的房贷则由阿荣自行偿还。

2013年5月初，父母要求将房屋给阿荣，阿梅坚决不同意，仅同意给父母养老居住。此后，父母又建议将房屋给阿荣，并由阿荣实际偿还房贷。

2020年5月，姐弟双方矛盾激化，阿梅诉至广州市白云区人民法院，请求法院判令阿荣将产权过户登记至其名下，并协助办理房产的抵押登记注销手续。

阿梅：“父母长期无工作和收入来源，基本没有积蓄，购买房屋时阿荣刚参加工作收入较低，2013年之前的物管费、水电煤等费用都是我缴纳的，且办理银行贷款时预留的电话也是我的手机号。所以，这房屋的所有权应归我所有。”

阿荣：“不同意阿梅的诉请，双方之间不存在借名买房的事实，房屋是父母为我购买的，因阿梅熟悉购房流程才委托她办理购房手续，我是房屋的实际产权人，且房屋已登记在我名下。且阿梅当时对我以及父母负有一些债务，部分款项等于是阿梅的出资来抵偿所负的债务。阿梅在没有证据证明房屋产权登记存在错误的情况下，不能主张房屋过户手续。”

2法院：不认定为借名买房

白云法院认为：阿梅主张其是借用阿荣的名义购买房屋，并提起诉讼，则应承担相应的举证证明责任，以证实双方已明确约定房屋是借用出名人即阿荣的名义购买，所有权仍归属实际出资人即阿梅所有。

本案中，虽然阿梅支付了房屋的首付款、相关税费，并偿还了部分房贷，但阿梅提供的微信聊天记录并未证实双方存在借名买房的合意。阿梅与阿荣系姐弟关系，双方之间具有较密切的亲属关系，家庭成员之间为家庭日常生活或一方帮助另一方有资金往来、经济资助应属正常，阿梅提交的证据未能证实双方在购房时已经达成借名买房的合意，且不足以合理排除案款属于亲属之间基于个人感情或者亲情而资助、赠与或借款的可能性，因此在阿梅未能提供借名买房的书面协议或其他证据证实其主张的情况下，其应依法承担举证不能的不利后果。

综上所述，一审法院判决驳回阿梅的全部诉讼请求。

宣判后，阿梅没有提起上诉，判决发生法律效力。

实践中，由于购房资格限制、逃避债务等原因，借名买房的情形十分常见。《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力;未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”该条是对不动产登记及效力的规定。不动产物权的公示方法是登记，只有经过登记，才能够发生物权变动的效果，才具有发生物权变动的外部特征，才能取得不动产物权变动的公信力。

因此，借名买房的借名人与出名人之间的借名买房协议，只在其内部产生债权债务关系，而不发生物权变动的效果，不能据此认定借名人是不动产物权的所有权人。借名人可依据债权请求权请求将房屋过户至自己名下，而非基于物权请求权，两者有所区别。
3温馨提示：

要严格遵守法律，切莫通过借名买房钻空子，规避国家房地产调控政策，或违规购买经济适用房等保障性住房。更要充分认识借名买房的风险，防止贪图眼前利益，最终得不偿失。

根据即将实施的《民法典》第二百零九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力;未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外。依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。

2016年7月3日，老章为了资金周转，向童某借款20000元并出具借条一份，约定年底归还。因老章未能如期返还借款，童某起诉至法院，要求老章归还借款并赔偿损失。

开庭当天，老章没有到庭参加诉讼，法庭依法进行了缺席审理。

开庭前，童某向法庭提交了相关证据材料，包括借条的复印件。庭审中，童某向法庭提交了借条原件，用以比对。

结果，法官在审查时发现，借条原件与复印件的借款期限不一致。复印件上的借款期限为2016年7月3日至2016年12月30日，而原件上的借款期限则为2016年7月3日至2018年12月30日，原件比复印件晚了两年。

这是怎么回事呢？
经过法官询问，童某交代，起诉后学习法律知识，了解到借条的有效期只有三年，因担心超过诉讼时效钱拿不回来，于是擅自将该借条原件上的还款时间由“2016年”改成“2018年”，那时复印件已经交给法院了。
经过法官的说理和教育，童某承认了错误，并向法院申请撤回起诉。虽然认错态度较好，但童某的行为妨碍了民事诉讼活动，根据相关法律规定，法院对其作出罚款5000元的决定。
童某接受处罚，并已缴纳罚金。

法官说法
本想起诉追回20000元欠款，结果因为篡改证据还被法院罚了5000元，篡改证据这个行为千万、千万不要再有了！
这里介绍一下“诉讼时效”。诉讼时效的设置原本是为了当事人及时主张自身权利，不要躺在权利上睡觉；但民事活动中还有另外一条基本原则，诚实信用。在审判过程中，对于已经超过诉讼时效的案件，如果当事人不提出诉讼时效问题，法院不会主动审查，而是会尊重双方的合意，成全“守信”的美德。
在本案中，原告童某的诉求时效虽然已经过期，但因为被告未到庭抗辩，法院仍旧会缺席开庭审理，如今却“聪明反被聪明误”，受到了应有的处罚。
法官提醒，庭审规则千万条，诚实信用第一条，这既是为人的美德，也是法律的要求。

法条链接
《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条 向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。
诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。
《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第三条 当事人未提出诉讼时效抗辩，人民法院不应对诉讼时效问题进行释明及主动适用诉讼时效的规定进行裁判。
《中华人民共和国合同法》第六十条 当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十条 诉讼参与人和其他人应当遵守法庭规则。人民法院对违反法庭规则的人，可以予以训诫，责令退出法庭或者予以罚款、拘留。人民法院对哄闹、冲击法庭，侮辱、诽谤、威胁、殴打审判人员，严重扰乱法庭秩序的人，依法追究刑事责任；情节较轻的，予以罚款、拘留。
第一百一十一条 诉讼参与人或者其他人有下列行为之一的，人民法院可以根据情节轻重予以罚款、拘留;构成犯罪的，依法追究刑事责任：(一)伪造、毁灭重要证据，妨碍人民法院审理案件的;
第一百一十五条 对个人的罚款金额，为人民币十万元以下。对单位的罚款金额，为人民币五万元以上一百万元以下。拘留的期限，为十五日以下。被拘留的人，由人民法院交公安机关看管。在拘留期间，被拘留人承认并改正错误的，人民法院可以决定提前解除拘留。

曾经的海誓山盟说好的“一起离婚”
他却“浪子回头”回归了家庭？
长沙一女子讨名分失败而自杀获救后将“前男友”告上法庭，因为对方曾承诺她“一年内离婚”却最终食言那么，为了这“曾经发的誓”，男方需要对女方受到的伤害承担责任吗？
基本案情

2018年，刘某过网络与同在长沙的魏某相识。尽管当时双方均已结婚，但两人仍发展成情人关系。之后，他们开始谈论起各自的“离婚计划”，其间刘某不止一次向魏某承诺：“一年内，我一定跟妻子离婚。”

出于对“男友”的信任，魏某与丈夫办理了离婚手续。然而，等了一年后，她却发现刘某变卦了。

原来，魏某为了让刘某与其妻子谭某早日离婚，曾向刘某要来谭某的联系方式，并多次用她与刘某的亲密照刺激谭某。魏某的挑衅惹怒了谭某，抱着“我不好过，你也别想过好”的念头，即便刘某同意净身出户，谭某依然拒绝离婚。之后，在双方父母的劝解下，刘某决定与魏某断绝来往，重新回归家庭。

电话不接、短信不回，魏某一气之下跑去刘某家“讨名分”，却被拒之门外。眼看事情无法挽回，魏某决定以死相逼——2019年6月，趁父母入睡，她将卧室反锁后拿出事先购买的农药，随后拨通了刘某的电话：“你承诺过我一定会离婚，今天你不答应离婚，我就把农药全喝下去!”魏某的极端做法被刘某视为“苦肉计”，随后他将电话挂断。

不料，心灰意冷的魏某真的喝下了农药，并将喝药自杀的自拍照片发给刘某。收到照片后，刘某与妻子谭某紧急赶往魏某家中施救。好在送医及时，魏某保住了性命。不过，因喝下大量农药，魏某的胃黏膜损伤严重，很长时间内基本只能吃流食。事后，魏某父母认为女儿身心受创与刘某的失信有直接关系。于是，两位老人向刘某提出了10万元的赔偿要求。但刘某却认为：“是她自己要自杀，跟我无关，更何况，我和妻子还救了她一命。”今年7月，魏某父母将刘某告上法庭。
法院判决

法院审理后认为，刘某系有妇之夫，却与魏某发生婚外情；魏某明知刘某与谭某是合法夫妻，却与其保持情人关系，二人的行为均违背了公序良俗，刘某和魏某均存在过错。本案中，由于刘某和魏某保持不正当关系后，曾向魏某表示要与妻子离婚，但最终没有离婚，而是选择与魏某断绝来往，继而导致魏某多次纠缠并自杀。

综合全案，由于魏某作为具有完全民事行为能力的成年人，对自己的自杀未遂受伤具有重大过错，应承担主要责任。而刘某失信“一年内离婚”的承诺是导致魏某自杀未遂受伤的原因之一，即刘某对魏某的自杀未遂受伤存在法律上的因果关系。经法院酌情认定，刘某承担10%的责任，给予魏某赔偿金1万元。

普法课堂

一般而言法律对恋爱关系和感情问题不予干涉。如果女方是具有完全民事行为能力的成年人，且具备控制自己行为的能力，那么两人如果不违背社会公序良俗而分手，女方自杀，男方不需要承担法律责任，反之亦然。

不过，若一方发出了“死亡威胁”，另一方是需要承担刑事责任的——即如果一方当着另一方的面或者通过视频自杀，又或是慢性自杀时发来照片或信息，这时另一方就有阻止对方自杀和救助的义务。如果不管不顾，导致对方死亡或出现其他严重情况，另一方就要承担刑事责任。而这种情况若出现在夫妻关系时，另一方还必须履行照顾义务。

还有一种情况，虽然不需要承担刑事责任，但也需要承担次要责任。即因为一方提出“分手”或承诺失信，致使另一方身心遭受打击，最后绝望自杀或自杀未遂受伤，那么，另一方的死亡或自杀未遂受伤，都与对方的行为具备法律上的因果关系。所以，尽管另一方在处理感情问题时，符合“不理性对待”“不珍惜生命”等情况，但即便对方及时阻止，也需要为自杀未遂受伤承担次要责任。

(为保护隐私，文中均系化名)

你以为免费问了很多律师，自己就能解决问题？

经常有人向律师咨询法律问题。有的是通过微信或者电话，也有的是与律师面谈。

咨询的问题五花八门，或者与人签了合同遭遇违约，或者别人借他的钱不还，或者合伙纠纷，或者人身损害赔偿，或者行政处罚、刑事案件等等

即使与律师见面的，多数也是什么证据材料也不带，自己晃悠晃悠就来了。

接通电话，或者见到律师，向律师描述自己遭遇的事，说别人欠钱不还，说别人违反合同约定，说别人种种的不诚信不仁义。接下来就问律师：“我的事能起诉么？起诉了能赢么？”

其实，可以转换一个场景设想一下。比如张三去找医生，说孩子感冒了，问医生该怎么办？能不能吃某某种感冒药？吃这种感冒药能好么？诸如此类，但是就没领孩子来。试想，医生该怎么诊断？怎么治疗？怎么回答你？

再比如一个人要让别人给他解一道数学题，他给人家说：“我这里有三个数字，1，2，3，你看看相加是等于几啊？是不是等于6？”这样的问题，小学生都会，还用问律师吗？被问的人除了顺着你说之外，能有其他结论吗？

即使有结论，不是与你的结论一样吗？这种解答有什么意义？

1

那问题出在哪里呢？

两个方面，一是咨询人说的“三个数字”对不对？二是这个事情，是不是就是要运用“加法”来计算，为什么不是乘法，或者除法，或者各种运算方式的混合运算？

回到法律咨询上来。找律师咨询的人，他自己认为，他陈述的就是法律事实，他认为他陈述的就是1、2、3，而在法律上却不一定是，或者在法律上不一定能够证明。

一方面，每个人的认知差异对事实的陈述会有很大的偏差，尤其作为当事人。另一方面，作为非法律专业人士，他说的仅仅是客观事实而已。

或许，在律师或者法官看来，你说的那些所谓事实，其实是A，B，C而已，并非你说的1，2，3。客观事实，在法律上不一定有用，只有法律事实，才具有法律意义。客观事实与法律事实之间是有距离的，这个距离的连接，就是证据。也就是说，只有证据能够证明的事实，才是法律事实。

再者，很多时候咨询者对于法律事务的处理，自己颇有想法，想让律师来论证。但是，咨询者很多关于处理的想法，是建立在他自己对法律、对自己事实的认识和理解基础之上的，它不一定符合法律规定，不一定是最好的法律方案。这就像上面举的数学运算的例子，你说的运算法则不一定是正确的。

所以，按照咨询者陈述的事实、设计的方案，一般会得出咨询者要的结论。

也有的找律师咨询，说：“律师你帮我写写吧，几句话就行。”也有人说：“刘律师，你找人给我写个诉状就成了，其他的我自己办，就不委托你们了。”这里面也有两个方面。

一是，律师写材料哪里是随便写写就行的啊？那要研究事实，那要适用法律，除了引经据典，还要具有可操作性。如果你的事，律师随便给你写半页纸，你敢用么？

这诉讼仲裁案件，最重要的工作就是写诉状啊，这里面包含了事实调查、证据分析、思路选择、法律适用、法院或者仲裁委的选定……这样的工作，你给律师轻描淡写地说，“帮我写个诉状吧”，然后拿着诉状走了，没律师什么事了。让律师情何以堪！

二是即使律师写出方案来，非专业人士拿着去操作，也会操作得不成样子。

有人拿着这样的方案问了律师，自以为得到了答案，回去自己操作。操作不下去，或者出现了不理想的结果，又反过来埋怨律师：这个律师说得不对啊。

这明明是你自己的原因造成的啊，跟律师什么关系？

2

最好的咨询，我觉得应当是这样的

1带着所有的材料。

自己不做取舍，全部交给律师，让律师梳理。你认为没用的材料，说不定在律师眼里，是可以扭转局面的关键证据。

2上门去见律师。

而不是让律师来见你。时间对律师来说是最大的成本。现在律师收费标准，计时收费是每小时500元-5000元了。路上的那半个小时，对你来说是半小时，对律师来说，他失去了为别人服务的机会，他是有成本的。

3向律师说明自己的目标。

而不是仅仅说事情本身。当然，高明的律师一上来就会去弄明白你的目的。

也不要拘泥于自己既定的目标，在咨询过程中，可根据与律师的商讨等重新予以订正或更换。

4配合律师弄清楚事实。

客观真实地向律师陈述、补充涉及的事实。不信任这个律师，就不要去找他。已经面对律师了，还要说一半藏一半，不是明智的做法。

5清空自己，先听律师怎么说，再与律师讨论。

将证据与目标交给律师，先听律师的意见。自己有不同意见，可以与律师反复讨论。

6别忘了向律师支付费用。

因为咨询是律师的一项业务，而不是休闲和社会义务。现在请大学生做家教每小时都几百块了，请人辅导孩子弹钢琴每小时都上千块了，律师帮人解决头痛的法律问题，这关乎一个人的财产、金钱、荣誉、自由、甚至生命，你觉得它会比家教、比辅导钢琴容易吗？

7你无需请律师吃饭。

律师最不缺的就是饭局，律师还有很多材料要写，有很多书籍要读。如果实在想表达感激之情，请参考上一项。

当然，以上的所有前提是，你要找一个靠谱的律师去咨询。至于什么样的律师才靠谱，已经不是本文要说的内容了。

朋友间借钱，

经常会遇到有人说一句

“我什么时候有钱，就什么时候还你钱”。

如果将它约定在借条或者还款协议中，

会有什么样的法律效果呢？

近日，

安徽省舒城县人民法院就审理了

一起这样的民间借贷纠纷案。

案件经过

原告柯先生和被告朱先生本是朋友关系，却因一笔借款反目。2014年10月14日，朱先生因为生意需要向柯先生借款4万元，并约定每月利息800元。

2016年4月19日，朱先生又向柯先生出具欠条一份，注明欠柯先生利息1500元。虽双方未约定还款时间，但法律规定，柯先生可以随时向朱先生主张债权，柯先生于是主动上门要求朱先生还款。在催款过程中，双方发生冲突，大打出手，都进了拘留所。

经过公安机关主持调解，双方达成“什么时候有钱什么时候偿还”的约定。原告柯先生将朱先生起诉至舒城县人民法院，要求其归还借款本金4万元及利息1500元并按照同期银行贷款年利率4.35%计算利息至还清之日止。

法庭上，被告朱先生辩称，不认可4万元借款，原告催款中使用暴力，导致其经营的农庄损失惨重，且双方在拘留所约定了“什么时候有钱什么时候偿还”，现在债务重重，无钱还款，也不应还款。

法院判决

法院审理认为，被告书面承认原告所主张的借款和所欠利息的事实，故对原告主张的被告向原告借款4万元和欠利息1500元的事实予以确认。原、被告因索款和还款发生肢体冲突，经协调，双方达成“柯先生不再向朱先生讨要债务，什么时候有钱什么时候偿还”的协议，该协议内容不违反法律规定，应视原、被告对如何还款作出新的约定。原告提出的诉请，证据不足，依法驳回原告的诉讼请求。

柯先生不服一审判决，上诉到六安市中级人民法院，认为“什么时候有钱”，属于不确定的事实，该条约定未生效，朱先生违反诚实信用原则，恶意阻止条件成就，应视为条件已成就。

二审法院审理认为，双方在拘留所达成的调解协议约定“什么时候有钱什么时候偿还”，一方面表明朱先生认可该笔借款，另一方面，偿还该笔借款是在其具有偿还能力的前提下，该约定内容明确，无歧义或约定不明，上诉人没有证据证明上诉人具有偿还能力或经济状况良好。相反，被上诉人所举证据能够佐证其与他人存在较多的诉讼案件，有的已进入执行程序，可见目前被上诉人不具备偿还能力。综上，驳回上诉人柯先生的上诉请求，维持原判。

法官说法

该案系附生效条件的合同，自条件成就时生效。当事人对合同的效力，可以约定附条件。《中华人民共和国合同法》第四十五条规定当事人对合同的效力可以约定附条件。附生效条件的合同，自条件成就时生效。附解除条件的合同，自条件成就时失效。当事人为自己的利益不正当地阻止条件成就的，视为条件已成就；不正当地促成条件成就的，视为条件不成就。

根据原、被告双方达成的协议，“有钱”是“偿还”的前提条件，因原告未能举证证明被告目前具有偿还能力或者在协议达成后至起诉前被告添置了具有一定价值的财产和有其他高消费的情形，故原告起诉的条件未成就，即原告要求被告及时还款的证据不充分。建议原告在条件成就或者在取得被告具有还款能力的相应证据后，另行主张债权。